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高利回りを狙おう!地方不動産に投資するノウハウを全公開します

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僕は現在(2018/12時点)、地方都市(大都市郊外含む)で計4軒の戸建物件を保有し賃貸しています。

大家としての規模は小さいですが、「格安・高利回り」を投資基準に物件を買っていった結果、現状で満室経営中、表面利回り37%という数字を記録できています。およそ都市部では考えられない利回りだと思います。

 

また、所有しているのは築古の物件が主なので、新築・築浅物件のように築年が経つごとに家賃を下げなければいけないリスクがありません。

むしろ、築古物件や古臭い内装は供給が非常に多いため、地方では築古でも客付けに大きな支障が出るわけではない上、リフォームで綺麗にした時の効果も大きいのです。

実際、僕の所有している物件も古い外観・内装ですが、掃除するだけでそのまま賃貸しています。これにリフォームを入れれば、さらに総額10~20%の賃料アップが見込めそうです。

 

地方不動産への投資は、「借り手が付かなさそう」「売れなさそう」というイメージもあり、利回りが高いとはいえちょっと敬遠するところもあると思います。

ですが、地方には地方なりのノウハウが存在し、僕はそれを実際に投資する中で身に着け満室経営を実現できているので、「やる価値は十分にある」とおすすめできます。

もしあなたが地方不動産投資を始めて、少ない元手で高い利回りを手に入れることに興味があるのなら、ぜひ読み進めて頂ければ幸いです。

僕が学んできた地方不動産投資のノウハウを網羅してご紹介します。

 

【もくじ】

 

地方不動産投資の立地戦略

地方都市の街並み

大都市だろうが地方だろうが、やはり不動産投資で非常に大切なのは物件の立地です。

この立地次第で取れる家賃や空室期間が大きく変わり、収支に影響を及ぼすため、居住ニーズがある立地かどうかを見極めるのは不動産投資家として必須のスキルです。

地方は大都市とは異なる立地戦略が必要なので、それについて解説していきます。

 

駅徒歩よりも自動車の利便性に注意

首都圏および大阪圏、名古屋以外の地域は公共交通がさほど発達しておらず、電車よりも自動車での移動がメインになります。

そのため、駅からの距離よりも「幹線道路に近いか」「ロードサイド店舗が近くにあるか」「高速のICまでどのくらいか」といった、車目線での分析を行う必要があります。

もちろん、一日の乗車客数が10,000人を超えるような主要駅から徒歩でアクセスできる立地は優位ですが、そのような物件は限られているため、基本的には車の利便性で立地判断をすべきです。

 

人気エリアの物件にこだわろう

地方では大都市以上にエリアの人気・不人気が客付けに影響を及ぼします。正直なところ、確かに地方は大都市に比べて客付けが難しく空室期間が長くなりがちなのですが、それは人気エリアに物件が無いからです。

人気のエリアであれば大都市と同様に客付けがスムーズに行くものの、少子高齢化が進んだニュータウン、不便な集落、環境の悪い工業地域や旧部落地域では苦戦を強いられることでしょう。

そうしたエリアの物件の場合は、賃料の値下げや、ターゲティングと物件の強みをうまく生かし、マーケティング力で客付けするしかありません(僕の持ってる横須賀の物件なんかそうです)。

なので、地方で不動産投資をする場合は、確実に人気のエリアを押さえて投資をすることがとても重要になります。

 

エリアの人気・不人気を判断するには

エリアの人気さを判断する方法はやはり地元の不動産屋に聞くのが一番ですが、手っ取り早い手段として「役所・役場の近くのエリア」を選ぶのがおすすめです。

行政の施設が立地するのは基本的に中心市街なので、通勤利便性や買い物の利便性も高く、インフラも整っており、中長期的に安定した賃貸ニーズが存在するからです。

その他にエリアを判断する要素としては「新しい住宅が多い」「空き家(貸家・売家含む)が少ない」「災害に強いかどうか」という点があります。

特に災害に関しては、南海トラフ沿岸では津波が来るエリアの人気がガタ落ちしているので避けましょう(格安物件なら地震保険で賄えるけど…)。その他、地名に「洲・沼・江」など水場を意味する言葉が入っている場所や土砂災害警戒区域には注意です。

また、近隣に不動産屋がないエリアもやめておいた方が無難でしょう。

 

地方物件の建物・設備の判断ポイント

地方物件の建物内装イメージ

また、地方の物件に入居する方には、建物や設備、内装といった点でも大都市とは異なるニーズを持っています。

この点を知っておくことで、より客付けがしやすい物件選びができたり、不必要な改修費を支払わなくて済むようになります。特に、最初に挙げる駐車場は重要です。

 

駐車場は必須、できれば二台以上欲しい

地方では自動車での利便性が重要と上述しました。となれば、駐車場が家にあるかないかで客付けに影響があると考えるのは当然のことでしょう。

事実、駐車場の有無や台数によって、お客さんの反応はものすごく変わります。山がちで土地面積が少ないエリアや、駐車場の付いた物件が少ないエリアなんかは顕著です。

駐車場は必須、最低でも軽一台が停められるスペースがあること。望ましいのは乗用車が二台以上停まるスペースがあることですね。

僕が持っている横須賀の物件には駐車場が無く、それがネックでファミリー層に敬遠されてしまいました(駅には歩ける距離だったので何とかなりましたが…)。おかげで空室期間が長く、厳しい戦いでした。

 

内装・外観は古くても何とかなる

上述の通り、地方は築古の物件が多く、持ち家でも貸家でもそういった家にお住まいの住民が多いため、多少物件に古さが残っていても問題ありません。

いかにも昭和って感じの化粧合板や、剥げていない砂壁や漆喰程度なら、ぶっちゃけそのままでも客付けに大きな影響はないので、手を入れなくても構いません。

色あせているが剥げない砂壁。このまま貸しました

色あせているが剥げない砂壁。このまま貸しました

もちろん、壁紙を貼るなどリフォームをすればバリューアップしますが、僕個人としては後述の風呂・トイレ、ふすま、障子紙と、雨漏りに繋がりかねない屋根の劣化さえチェックして手を入れればまず問題ないと思います。

 

水回りはやはり大事、汲み取り便所はNG

都会でも地方でも水回りはやはり重要です。特に綺麗なお風呂とトイレは客付けに影響しますし、独立洗面台がある物件はやはり女性にウケます。

ファミリー向け物件の場合、基本的に奥さんが最終意志決定者となるため、女性ウケが取れる物件にするのは非常に重要だったりします(もちろん、水回りが綺麗なのは男性にもウケ良いですけどね)

田舎の方に行くと汲み取り便所ボットンや簡易水洗。こちらの記事も参照下さいの物件もあったりするのですが、これは客付けにかなり悪影響を及ぼすので、水洗トイレの物件を強くおすすめします。

 

その他、地方不動産ならではの注意点

イメージ図

この他にも、地方物件ならではの確認しなければならないポイントもいくつか存在するので挙げておきます。

 

近隣に変な人、攻撃的な住民はいないか?

地方、特に田舎に行けば行くほど近所付き合いが密になってくるので、実は近隣住民がどんな人かを知ることや、実際に話をして顔見知りになっておくことも重要です。

万が一、物件の近くに変な人や攻撃的、排他的な人がいた場合、大家になるあなたや入居者にイチャモンを付けてくるかもしれません。そうなったら、精神的負担にもなるし、入居者が退去してしまうかもしれません。

逆に近隣住民と仲良くなって連絡先を交換できたら、物件に何かあった時に連絡をよこしてくれたり、近隣の売り物件を紹介してくれたりすることもあります。

本気で検討を進めたい物件がある場合、近隣へのあいさつを事前にしておくことをおすすめします。しなくても何とかなりますが、ほぼデメリットしかないです。

 

既存不適格や越境がないか?

地方の不動産はかなりテキトー。増改築をしても未登記の物件は珍しくないし、何なら建物が未登記の物件だってざらにあります。未登記・既存不適格物件がいっぱいです。

また、土地も境界が明示されないまま、正しいかどうかも分からない(大体間違っている)図面での公簿取引になったり、それゆえあからさまに隣の物件に越境していたり、されていたりします。

もし物件に越境がある場合は、事前に必ずお隣さんと話をしないといけません。お隣さんが越境を咎めていたり、あるいは越境されていることで物件に不利益がある場合、それを是正するコストを考えなければなりません。

その他にも、未登記物件や既存不適格物件、違法建築物件の場合、増改築をしたり、用途変更や民泊を行う場合などに支障が出るほか、融資を受けられない場合もあるので要注意です。

 

難しい地方不動産投資もこれで攻略!

というわけで、地方物件に投資するためのノウハウをまとめて解説してきました。

これを知っているだけで、比較的難易度の高い地方不動産投資の物件選びがかなり優位になるかと思います。ぜひ参考にしてみてください。

地方には、大都市、特に東京では考えられないような高利回りの物件がゴロゴロしています。少ない資本で早々に投資回収していきたい方にはうってつけだと思います。

関連記事も紹介しておきますので、それも参考にしつつトライしてみてください!

 

【次はこの記事もオススメ】

【2018年3月更新】僕の保有している築古戸建物件4棟を紹介します
⇒僕の所有物件について、概要と取得のいきさつを公開しています。ご興味あればぜひご覧あれ。

全国版空き家バンクが始動。田舎戸建物件投資探しの選択肢になるか
⇒地方での物件探しには「空き家バンクを使う」という選択肢もあります。ほぼ戸建限定ですが、たまに掘り出し物があります。

地方・郊外の物件を買う時は、ガスと給湯もチェックしよう
⇒ここもポイントですね。プロパンガス物件よりは都市ガス物件のほうが人気なので、不動産屋にニーズをヒアリングしてみましょう!

 

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