仮想通貨で家を買った20代男の投資ブログ

不動産や仮想通貨などへの投資を実践して書くブログです。お金や民泊の話も。

【必読】仮想通貨に興味はあるけど、始めようか悩んでいるあなたへ

大晦日に慌ててやった節税対策の内容と失敗したこと

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2019年、今年もよろしくお願い致します。

年末は母方の実家でのんびりさせて貰う予定でしたが、2018年もあとわずかというタイミングで見込み所得計算をしたところ、思った以上に利益が出るようで、にわかに焦って節税対策に奔走していました。

やはり昨年初めの仮想通貨バブルが効いて、アフィリエイト報酬と仮想通貨の利確分が収入にドカッと乗ってきた感じです。

利確して得た日本円で一つ投資用物件は買ったのですが、いかんせん築古なので減価償却費が大して取れず、18年中の税制メリットはほとんど無かったです。笑

 

低収入サラリーマンを謳っていただけあって、こうしてまとまった所得が出るのは初めてなのですが、個人事業主として自分で納税するようになって、初めて税金の重さを実感しますね。

確かに、しっかり稼いでいる人が節税対策にやっきになるのもよく分かりました。。。

 

というわけで、年末に僕が行った節税対策の内容と、せっかくだから失敗談もお話しようと思います。

確かに節税効果は出せたと思うのですが、いくつか判断ミスもしてしまったので。では、どうぞ。

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高利回りを狙おう!地方不動産に投資するノウハウを全公開します

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僕は現在(2018/12時点)、地方都市(大都市郊外含む)で計4軒の戸建物件を保有し賃貸しています。

大家としての規模は小さいですが、「格安・高利回り」を投資基準に物件を買っていった結果、現状で満室経営中、表面利回り37%という数字を記録できています。およそ都市部では考えられない利回りだと思います。

 

また、所有しているのは築古の物件が主なので、新築・築浅物件のように築年が経つごとに家賃を下げなければいけないリスクがありません。

むしろ、築古物件や古臭い内装は供給が非常に多いため、地方では築古でも客付けに大きな支障が出るわけではない上、リフォームで綺麗にした時の効果も大きいのです。

実際、僕の所有している物件も古い外観・内装ですが、掃除するだけでそのまま賃貸しています。これにリフォームを入れれば、さらに総額10~20%の賃料アップが見込めそうです。

 

地方不動産への投資は、「借り手が付かなさそう」「売れなさそう」というイメージもあり、利回りが高いとはいえちょっと敬遠するところもあると思います。

ですが、地方には地方なりのノウハウが存在し、僕はそれを実際に投資する中で身に着け満室経営を実現できているので、「やる価値は十分にある」とおすすめできます。

もしあなたが地方不動産投資を始めて、少ない元手で高い利回りを手に入れることに興味があるのなら、ぜひ読み進めて頂ければ幸いです。

僕が学んできた地方不動産投資のノウハウを網羅してご紹介します。

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旅館はなぜ潰れるのか?実際に安旅館に泊まって感じたこと

所用があり、6日~7日で福岡県に行ってきました。

あまりゆっくり滞在できた訳ではないですが、しっかり名物は食べてきましたよっと。

天神の有名店・ShinShinの博多純情ラーメン

福岡空港で食べたもつ鍋

やっぱり福岡は食事がうまいし、空港と中心市街(博多・天神)がめっちゃ近いし、やたらと女性比率が高いしで非常に人気の高い街ということが改めて分かります。

今回滞在したのは福岡市ではありませんでしたが、やっぱり福岡市の活気はすごい。

 

さて、今回の本題ですが、宿泊した昔ながらの旅館に色々と改善点を感じたので、せっかくだからシェアしようと思っております。

旅館は経営が立ち行かず廃業していく事業者が多い(平均稼働率もホテルに比べてかなり低い)のですが、あえて取った今回の宿もその御多分に漏れなさそうな感じです。

民泊やホテル投資をしたい方にとって、旅館経営の改善すべき部分を見つめ直すのはとても良い機会だとも思うので、つらつらと感じたことを列挙していきます。

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快適な宿泊施設の実現には、広い平面スペースが重要だと思う

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ここ最近、毎日根気よく宿泊施設用の物件を探し続けている僕ですが。

今日、ようやく初めての目ぼしい物件の内覧に訪問してきました。

といっても、ターゲットにしているエリアからは外れた城北地区の物件なんですが、家賃が安いのとリフォーム済みの築古物件で趣がありそうだな~と思ったので、実際にこの目で判断しようと思ったわけです。

 

まあ結論、今回は見送りとしたのですが、大体物件は以下のような印象でした↓

立地はまあまあで、最寄駅から徒歩4分。繁華街からは遠くて観光には不便な場所ではあるものの、徒歩4分という距離の近さや駅前に商業施設があるのは魅力でした。

物件自体は安いなりに古く、またハウスクリーニングも徹底されていなかったので所々汚かったり修繕が必要だった箇所はありましたが、手を入れればまあまあ良い感じです。

ただ、その物件は築50年台の古い分譲地の住宅らしく、物件の周囲には同じような築古の木造モルタル壁の物件が立ち並んでいて景観がかなり悪いのがマイナスでした。

「東京のリアルな魅力を伝える」というコンセプトから考えると、僕自身が心からオススメできる環境ではないなーと思ったので、それが一番の見送り要素です。

 

さて、今回はそういった内覧の感想の中でも、物件を見てみて初めて感じた「宿における広い空間の重要性」について、僕の考えをシェアしようかなと思います。

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【難航】宿泊施設の開業に向けた物件を探し中。

最近は不動産や仮想通貨のトレンドを追うよりも、民泊や宿泊施設の開業に関心を持って動いております。

といっても、民泊だと現状年間180日までしか運営できないので、戸建物件で簡易宿所の営業許可を取得して運営しようと考えています。

 

「東京のリアルな魅力を楽しんでもらえる宿」をコンセプトとして、下町エリアを中心に物件を探しているのですが、これがまたなかなか見つからないわけです。

僕が今当たっているのは、こんな感じ。

  • ポータルサイト(HOME'Sとか)⇒業者に「民泊はやってません」の一点張りで断られる
  • 直接不動産屋に訪問⇒同上
  • 大家と直接交渉できるポータルサイト⇒物件数がそもそも少なくてイマイチ
  • 民泊可能物件ポータルサイト⇒同上、しかも高め
  • 店舗物件、DIY可能物件のポータルサイト⇒これもほぼ全て断られる

収支計算をしたところ、現状では購入にお金を費やすより(融資引けるか分からんし)、賃貸で回したいので、完全に熾烈な物件探し競争に巻き込まれてる感じです。

特に僕が希望している下町エリア、特に台東区や墨田区、江東区の深川あたりはインバウンドの人気エリアでもあるので、良い物件を探すのは非常に難しいですね…。

とはいえ、やりたい気持ちが抑えられないので、諦めずに良い物件が見つかるまで根気強く探し続けますよ、ええ。

 

ちなみに、こんな物件探してます

僕が探している宿泊用物件の具体的な条件はこんな感じです。なかなか見つからないので、ここから若干条件を緩めて探したりもしていますが…

  • 東京東部(千代田区神田、中央区、台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区)
  • 駅徒歩10分以内
  • 家賃15万円以内
  • 戸建もしくはビル一棟
  • 用途地域は問わず(旅館営業可能エリア◎)

まあなかなか競争が激しく、供給自体も少ない条件だったりするので長期戦になるかと思いますが、気長に探していこうかと思ってます。

 

ちなみに、この条件にこだわるのは「宿泊施設としての利便性」「一棟貸しによるオペレーションの簡易化」「下町(下町っぽい地域含め)の魅力を教えてあげたい」という点からです。

やはり、ある程度人気のエリアだったり、それらのエリアに簡単にアクセスできる街であることと、駅から歩いて遠くないという点を担保しておかないと、宿泊施設として稼働率が取れるかは心配なので、そこはきちんと意識しています。

 

そして、これはコンセプトの枠なんですが、僕自身下町出身ということもあって、東京の魅力は(山手線基準で)西側よりも東側に集中していると思っています。

いや、西側ももちろん渋谷とか原宿とか新宿とか世界的にホットな街はあるし、中野・杉並・世田谷なんかは僕自身も好きな地域ではあるんですけども。

ただ、東側は昔ながらの街が多いぶん、昔ながらの東京の風情や文化、雰囲気や食文化なんかが残っていたり、町工場が多くて自営業の人がたくさん住んでいたりするので、そこが僕としては非常に面白く映るんです。

何というか、サラリーマンの多い西側の落ち着いた住宅街よりも、下町の方が人の暮らしが生々しく息づいている感じがするんですよねー。

 

だから、僕はそんな街の良さ、面白さを楽しんでもらいながら、ゆったり滞在してもらえる宿泊施設を作りたいと思ってるわけです。

ホテルみたいなラグジュアリー感じゃないけど、下町の俗っぽい雰囲気を上品かつ清潔感のあるこじゃれた感じにアレンジした「ちょっと気の利く空間」にしてみたり。

街のおいしい飯屋とか飲み屋、町工場、工房、ちょっとした観光ができるスポットを紹介したり、実際に案内したり、何か作ってもらう体験を提供してみたり。

そんな感じで、今あちこちで林立してるようなホテルには出せない、街の魅力を活かした宿泊施設がやりたいなーと。思ってるわけです。

 

実際、稼げるかどうかはやってみないと分からないところですが、コンサバに収支計算をしても、今の予測なら黒字化は問題なく行けると見ています。

まあ、一組限定一棟貸しにした場合、規模が小さいのでガンガン稼ぐわけでは全然無いから、ちょっとでも利益と毎月のキャッシュフローが出ればそれでいいです。

それよりも、自分がせっかく興味を持って、今なんとなく夢中になれていることなので、せっかくだからやってみるぜ!っていう部分が一番動機として大きいです。

 

元々、自分で宿泊施設を開業したくて、今年の夏には三重県で仲間と組んで一軒立ち上げた経験があるので、それを首都圏でもっと本格的に事業として作ってみたいな、と思っているわけです。

こんな調子なので、たまにブログを更新したら、不動産や仮想通貨よりも宿泊施設の個人的な話題の方が多くなるかもしれません。笑

記事を書くからには、読んで頂ける方のタメになる内容も盛り込んでいきますので、どうぞお付き合いのほどよろしくお願い致します。