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格安戸建好きが語る、中古戸建物件に投資するメリット・デメリット

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諸君 私は戸建投資が好きだ

諸君 私は築古物件投資が大好きだ

 

年収が低く、融資も引きづらい属性の僕が最初に選んだ不動産投資用の物件は、2棟の築古戸建物件でした。

お金がないために格安物件を購入するしか無かったのですが、安い区分マンションではなく、格安戸建物件を選んで良かったと思っています。

(区分マンションのデメリットについては、こちらの記事を参照

というのも、持ち出し費用が少ない一方で、きちんと賃貸人も付いて収入が得られるからです。

区分マンションのように「放置してたら赤字垂れ流し」という状況にはならないので、初心者の少額投資には良い選択肢だなと感じています。

 

さて、今回はそんな中古戸建物件投資について、そのメリットとデメリットをまとめました。

個人的にはオススメしたい投資分野ですが、あなたも内容をよく吟味して投資するか否か考えてみてくださいね。

 

【もくじ】

 

中古戸建に投資するメリット

長期の入居を見込める

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戸建物件は基本的にファミリーが住むもの。一般的に、単身世帯よりも家族世帯のほうが入居期間が長いです。

単身だと引っ越しの手間だけであとは自由に動き回ることが可能ですが、家族連れだとやっぱり厳しいですからね。

賃貸人の入居期間が長いと再募集の回数が減るので、そのぶん仲介手数料や広告費が削減できるし、毎月安定して収入を得ることもできます。

戸建物件はマンションやアパート物件と比べても平均入居期間が長いので、その点では非常に安心と言えるでしょう。

 

土地もゲットできる

戸建物件の場合、基本的に購入したら土地もあなたの所有物になることもメリットの一つです。

もし将来物件を取り壊したとしても、その土地に新たな建物を建てたり、借地として貸したり、駐車場にしたり、更地で売却したりと自由に扱うことができます。

また、新たな物件を購入する時にも土地を担保にできるため、融資を受けやすくなる可能性があります。

区分マンションと違って、「本物の一国一城の主」になれるのが戸建物件のポイントです。

 

築古でも売却しやすい

マンションやアパートだと、築年が古い物件は値崩れが激しく、売却しようともなかなか買い手が見つかりません。

というのも、一棟モノは解体費が高い(特にマンション)ですし、区分マンションは売却も解体もできず、高い管理費と修繕積立金を払い続けるハメになってしまうからです。

 

しかし戸建物件では、再建築ができる物件なら築古でも十分に買い手は見つかります。

特に、築古戸建物件は、ある程度の年数(築30年~くらい)が経つと値下がり幅が縮小するので、買値と売値の差があまりありません。

そのため、売却額と今までの賃料収入の合計が取得価格を上回る状態にすることはさほど難しくないとも言えます。

もちろん、築古物件は修繕費がかさむので「黒字になりやすい」とイコールではありませんが、それでもマンションやアパートよりも築古物件のアドバンテージははるかに大きいです。

 

競合が少なく、差別化もしやすい

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戸建賃貸物件は、賃貸マンションやアパートの募集件数に比べて圧倒的に数が少ないです。

なんと、国交省の「住宅着工統計」によると、平成24年時点での賃貸住宅における戸建物件の割合はたったの2.5%程度だとか(PDF5枚目より引用)。

それだけ戸建賃貸物件は供給数が少なく、立地や設備の良い物件であればそれだけで賃貸マンション等よりもアドバンテージが取れます。

 

また、戸建物件は建物によって作りが全然異なります。日本家屋だったり、西欧風だったり、庭があったりなかったり…

ということは、その戸建物件の特徴をうまく生かしてPRすれば、賃貸人を募集する際に差別化が図れるというわけです。

僕の場合、「DIY可能」「庭付き」「古民家」といった要素を前面に打ち出したところ、まさにそのポイントに惹かれて内覧希望者が集まってくれています。

そういう方はこだわりも強いため、人として面白いし紳士的だったりもするので、それも大家としては嬉しいところです。

 

日本は住宅の供給が過剰で、不動産投資も飽和状態にありますが、戸建賃貸であれば実はその穴をかいくぐる難易度が下がるのです。

激しい競争に身をさらして、賃料減額交渉の血で血を洗う決戦をしなくても、気長に良い家賃で借りてくれる入居者さんを探すことは可能なのです。

 

一棟アパートより手間がかからない

規模が小さいということもありますが、戸建物件は一棟アパート経営に比べると大家の手間は少ないです。

入居の入れ替わりが少ないので、複数棟所有していても募集・入退去まわりの重い業務はさほど負担が大きくありません。

 

また、アパート経営の場合は管理会社に依頼する必要性が大きいのですが、戸建物件は借主が物件管理をしてくれるため、その手間も少ないです。

物件に破損などが生じたら借主が直接報告してくれるというのは嬉しいです。

すぐ修繕できるので家も傷まないし、修繕費用も安いうちに済みますからね。

個人管理のアパートだと、なかなかそれがうまくいかないケースもあると聞きます。

 

マンションより税金、維持費が安い

中古戸建物件は、マンションよりも固定資産税が安い物件が多いです。

マンションはRC造やSRC造など強固な造りが多いため、そのぶん固定資産税の支払いが多いです。また、良い立地にあることも多いので土地の税金も高いケースがあります。

一方、戸建物件は木造が多く、木造の中古物件は固定資産税がグッと安くなります。

 

そして何より、戸建物件はマンションのように毎月の管理費・修繕積立金の持ち出しがありません。

そのため入居者が決まらなくても赤字垂れ流しの状態になる危険性が少なく、キャッシュフローも出やすいです。

物件の維持費が安いというのは戸建物件投資の大きな利点の一つです。

 

減価償却期間が短く、節税できる

また、築18年以上の木造住宅は、建物の取得価額を4年で償却できるため、短期間に大きく減価償却費を計上して利益を圧縮することが可能です参考記事)。

不動産は6年以上保有すると売却益に対して支払う税金も安くなる(長期譲渡所得)ため、「築古戸建てを買う⇒6年で売却」を繰り返すと、利益を圧縮して節税しながら収入を増やすこともできるのです。

物件購入費を一括で費用計上できない不動産投資において、短期間で全て計上が可能になるメリットは大きいです。手取り額が変わってきますからね。

 

少し高めの家賃を取れる

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戸建物件はマンションやアパートの同規模の物件と比べて、家賃を少し高く取れる傾向にあります。

なぜかと言うと、管理費や修繕積立金という毎月の支出がないことに加え、「完全に独立した自由な空間」というメリットが存在するからです。

それに、上述の通り戸建賃貸物件は供給が少ないため、希少性があるというのも家賃を取れる理由の一つです。

 

なお、築古マンションでは管理費と修繕積立金も上がる傾向にあるため、家賃の値下がり幅も大きいです。

それに比べると、戸建物件はしっかり手入れしていれば築古でもあまり家賃が値下がりしないので、マンションとの差は大きく開いていくことになります。

 

キャッシュフローが出やすい

このように、戸建物件は維持費と税金が安く、家賃も高めに設定することが可能なので、キャッシュフローを確保しやすいです。

中古物件、特に築古の戸建物件では修繕費がどうしてもかさむ傾向にありますが、そのぶん固定資産税も購入価格も低く抑えられるため、潤沢なキャッシュフローで修繕費を賄うことも可能です。

物件の吟味は必要ですが、きちんと手元に残るお金を確保できるのは安心です。

その点、戸建物件投資は区分マンション投資などよりも落ち着いて投資ができると言えるかもしれませんね。

 

中古戸建投資のデメリット

立地がイマイチな物件が多い

戸建物件はマンションと違って階数が限られます。ゆえに、同じ土地面積でも住める人数で言えば少ないのです(タワーマンションと比べたら特に)。

それは言い換えれば、戸建物件は空間を贅沢に使ったプライベートな物件である、ということですね。

 

そんな贅沢な土地の使い方をする物件なのだから、駅前の一等地で戸建物件を見かけることはあまりありません。多くがマンションやアパートだと思います。

広くゆとりのある土地を必要とする戸建物件は、結果として駅から離れた閑静なエリアに多く立地することになります。

中には「最寄り駅からバスで数十分」なんて物件もあり、マンションが建たないような田舎に立地する住宅も珍しくありません。

 

立地が命の不動産投資において、立地の良い物件が少ない戸建住宅への投資は物件を探すのに根気が必要です。

もちろん、駅前の一等地に存在する戸建物件もありますが、当然価格は高いです…

 

再建築不可など高リスク物件が多い

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戸建物件投資、特に築古の物件を選ぶにあたって最も大事なのがここです。

戸建物件には、再建築不可やシロアリ、雨漏り、災害に弱いといった重大なリスクを持ったものも多いので、購入には細心の注意を払う必要があります。

区分・一棟マンションへの投資ではなかなか見られない危険が、戸建物件では鎌首をもたげます。

特に築古戸建物件には、以下の記事などで紹介している各種リスクにくれぐれも注意して、リスクヘッジの方法を学んだ上で挑みましょう。

「瑕疵担保責任免責」の物件には注意!言葉の意味とポイントを解説

地震、津波、土砂崩れ…不動産投資に必須、「災害リスク」の対処法

市街化区域、用途地域って何?不動産投資にも大切な都市計画法とは?

テラスハウス物件って何?投資するメリット・デメリットは?

中古住宅の購入前に確認必須!内覧時に雨漏りの有無を判断する方法

「再建築不可」って何?仕組みと投資に対するリスク・メリットを解説

 

修繕が必要になる箇所が多い

戸建物件はどうしても一棟まるまるを所有する性質上、区分マンション投資に比べると修繕手配が必要な箇所が多くなります。

屋根の破損、サッシのがたつき、配管・設備の不具合、雨漏り、外壁の損傷などなど…

大家として修繕義務を負う箇所は全て自分の責任で直さなければならないので、手間とお金がかかってきます。

中古物件は築年が経つほど修繕箇所が増えていくので、きちんと先の修繕を見込んでキャッシュフローを貯蓄しておく必要があります。

 

瑕疵の有無を吟味する必要がある

「修繕が必要な箇所が多い」ということは、あなたが中古戸建物件を購入する立場の時には瑕疵があるかどうかしっかり確かめる必要があるということに繋がります。

あらかじめ発見できる修繕箇所は全て発見して、値引き交渉をするなり修繕をしてもらうなどをしておくことで、後々であなたや借主が困ることが無くなります。

中古戸建物件には隠れたリスクがはらんでいることを忘れず、内覧の際にはしっかり隅々まで物件を確認することをオススメします。

 

空室期間が長くなる傾向がある

戸建物件は入居期間が長くなる傾向がある一方で、募集期間=空室期間も長くなる傾向があります。

これはファミリータイプ物件の特徴なので、マンションでもアパートでも同様ですが…

やはり、家族で住むとなると家族会議が必要なので、単身者と比べてすぐに「住みます!」とはなりませんからね。

 

とは言え、戸建物件は毎月持ち出しの費用も基本的に無く、入居したら長いので、さほど重く考える必要はないと思います。

もちろん賃貸人を募集するための努力はキッチリしないといけませんが。

 

結論:中古戸建は楽じゃないが安定

以上、中古戸建物件のメリット・デメリットをお伝えしました。

僕の結論ですが、戸建物件は「楽ではないが、区分マンションなどより安定して収入を作れる」投資であると言えます。

 

戸建物件は物件によって特徴や強み、リスクが全然違います。

また、特に築古物件では重大なリスクをはらむ物件も多いので、きちんとリスク内容を把握し、リスクヘッジの手はずを打つ必要もあります。

しかし、それができれば、価格が安い割に賃料が高く取れる中古戸建投資はなかなかに割りが良いのではないかと思います。

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戸建物件は、築古物件や郊外の中古物件であれば、単身向け区分マンション並の安い金額で購入することができます。

そして、初心者には区分マンションより戸建物件のほうが、毎月の持ち出しが少ないという意味でもオススメです。

僕もまだまだ成功したとは言えない立場ですが、区分マンション投資より戸建投資の方が明らかに良い選択だったと感じています。

あなたもぜひ、中古戸建物件への投資を検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

よろしい、ならば戸建投資だ

 

【次はこの記事もオススメ】

2017年5月現在、僕の保有している築古戸建物件2棟を紹介します

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