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不動産投資の手順を分かりやすく解説!デビュー~リタイアまでの流れ

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「不動産投資をやってみたいけど、まず何からしたらいいか分からない…」

 

…という不動産投資初心者のあなたのために、不動産投資の基本的な一連の手順をこの記事にまとめました。

「まず何をしたら良いか?」という所から、将来的に早期リタイアして不動産からの不労所得で生活するための投資の一連の手順を解説しています。

※不動産投資の学習は「常にするもの」としてプロセスからは省いています。必要な知識は積極的に入れて行きましょう!

 

上から順番に読んで学んでいただければ幸いです。

↓ ↓ ↓

【もくじ】

 

1、「ライフプラン」を立てよう

不動産投資をスタートするにあたっては、まず物件を物色する前に「ライフプラン」を立てる必要があります。「自分の人生90年を、こういうふうに計画していこう」というやつですね。

例えば、あなたが現在30歳の独身サラリーマンだとすると、「35歳までに結婚」「37歳までに子供を授かる」「50歳で早期リタイアする」「55歳で子供を大学に進学させ、夫婦だけで世界一周旅行に行く」というように、年齢に沿って目標を積み重ねていきます。

 

なぜ最初にライフプランを立てるのかと言うと、それがあなたの今後の投資に対する姿勢、考え方、投資スタイル、そして成功可能性を決めるからです。

あなたが50歳までに引退するのであれば、それまでにきちんと不動産投資で毎月の不労所得を積み上げ、会社に勤めなくても自分の収入だけで生活できるようになっていなければいけません。

そうして自分の未来に目標を立てておくことで、「それを達成するためには、どう行動すべきか?」と逆算してアクションプランを計画できるようになるのです。

 

これが出来ていなければ、あなたは常に行き当たりばったり、その場のノリで行動してしまいます。

そのため間違った方向に行ってしまったり、効率が悪いことをしたり、不必要な失敗をしたりして、結局成果を出せない可能性が上がってしまうのです。

あなたの人生を幸せにするのはあなた自身。だから、きちんと自分が幸せになるために、ちゃんとライフプランを立て、自分の未来に目標を設定し、それに沿ってブレない行動ができるように準備しましょう。

 

なお、計画は楽観的にするのがポイントです。あなたの未来の計画を立てるということは、あなたがこれから先、より幸せになるためにどうするか、ということなんです。

自分が理想とする生き方、暮らし方を考え、現実的・保守的な計画は捨てて大胆に、自分が興奮できる目標を置いていきましょう。

目標が高ければ、そこに向けてあなたはドンドン努力できるし、結果として高いレベルまで行くことができます。

逆に低い目標を達成して満足してしまえば、そのレベルで留まって大した成果を上げられないですからね。

 

また、ライフプランは一度作成した後に修正するのも自由です。あなたの考え方が変わったり、生活環境が変わったりしたら、それに従って計画を練り直しましょう。

それは逆に言えば「ライフプランに完璧・完成は存在しない」ということです。だから、ずーっと考え続けて修正し続けるよりも、一回ある程度納得いくプランを作り上げたら、早速次のプロセスに向かっていくべきです。

 

ちなみに、「ファイナンシャルプランナー(FP)」はこうした人生設計を資金計画と絡めて作成し、お客さんに提案するのがお仕事です。

できればプロであるFPに依頼して、一緒にしっかりしたプランニングを立ててもらいましょう。

ただし任せっきりはNG。あなたがどう生きたいか、しっかり方向性を出しつつ二人で話すことで、はじめて納得のいくプランが完成するようになりますからね。

 

2、投資計画・資金計画を立てる

ライフプランの作成が完了したら、「人生の目標から逆算したアクションプラン」を考えていきましょう。それがこの段階です。

まずは投資計画について。「3年後に家賃収入毎月10万円以上、5年後には20万円、10年後には100万円以上にして引退するぞ」という形で、あなたの人生目標と照らし合わせながら投資目標を設定していきます。

不動産投資の経験がない最初は、ザックリと収入ベースで計画を立てるのが良いと思います。

ある程度勉強して不動産の種類や相場、利回り感などが分かってきたら、改めて「~~の物件を〇棟保有して、収入~~万」という形で具体化すると確実です。

 

そして、保有すべき物件の計画を立てた段階で、今度は実際にその物件をどう取得するか、資金計画を立てていきます。

元手となる現金はいくら用意すれば良いか、融資はいくら引くか、担保はどうするか、修繕費などを負担する現金やキャッシュフローは確保できるのか…といったことを考えていきます。

これも簡単ではない計画ですが、少しずつ精度を高めながら考えていくと良いでしょう。

ある程度うまく計画が立てられるようになったら、「資産は雪だるま式に増える」という不動産投資の特徴が見えてくるはずです。

 

3、サイトを見て物件を探す

さて、1・2が完了したら、いよいよ実際に物件を探していきましょう。

投資用の物件を探すには、まず何よりもWebサイトから。不動産サイトはいくつかありますが、ひとまず以下の有名サイトから探してみると良いでしょう。

LIFULL HOME'S 不動産投資

楽待

健美家

アットホーム投資

あなたが購入してみたい物件の種類と不動産を購入してみたいエリアを選択し、価格などの条件を絞って検索をかけていきます。

最初は、物件種類は「区分マンション」もしくは「中古戸建」が少額からスタートできるのでオススメ(その分リスクはあるので注意)。

投資対象とするエリアは自分の住まいの近隣にある都会が望ましいです。都会ほど借り手が付きやすい一方で価格が高く、離れるほど利回りと空室リスクが高くなります。

 

※以下の記事でより詳しく解説しています▼

投資用物件はここで探せ!おすすめ不動産ポータルと各社の強み一覧

 

4、業者に問い合わせて資料をもらう

上記のサイトで良さそうな物件が見つかったら、さっそく問合せフォームから業者に連絡をしましょう。

「資料が欲しい」「物件を実際に見たい」などといったチェック項目があるので、必要な項目にチェックして積極的に問合せを送りましょう。

すると後日、問い合わせた不動産会社から資料(A4一枚モノの物件資料)データが送られてきます。たまに音沙汰のない会社もありますが、催促はしなくて良いです。恐らくあなたにとって良い業者ではないので…

 

ちゃんとした業者はメールを送ってくる他に電話もかけてきます。といっても押し売りをするわけでは決してなく、あなたの物件探しの希望を聞いて他の資料も送ってくれたり、先方に面談に行くと不動産に関するアドバイスをくれたりもします。

「業者付き合いは若干面倒だな…」と思うかもしれませんが、これが結構勉強になるし、ネットで未公開の物件を紹介してくれたりもするので大事なのです。

気になる物件資料があれば積極的に問合せを送って、色んな業者さんと良いつながりを持つように心がけると良いでしょう。

 

5、ざっくりリサーチ、想定収支を計算

気になる物件を問い合わせたら、簡単に収支を計算するとその後がスムーズで失敗も少なくなります。

と言っても、リフォーム費用や固定資産税額などは分からないので概算でOKです。想定表面利回り・純利回りをザックリ計算してみましょう。

最初のうちは「同じような物件がいくらで賃貸に出ているか」を調べて賃料を推定し、想定表面利回りを弾くだけでも構いません。これだけでも後の判断が速くなります。

こうして想定の収支を出してみて、利回りが低ければ見送り、けっこう確保できそうなら実際に物件を内覧しに行ってみるのが良いでしょう。

 

※純利回りなどの計算の仕方は以下の記事で解説しています。「利回りって何?」って方は必読!▼

知らなきゃダメ!不動産投資に必須「利回り」の意味と計算方法

 

6、物件を内覧する

気になる物件である程度利回りも確保できそうな物件は、積極的に実際に足を運んで内覧してみましょう。

実際に物件を見なければ、周辺の街並みや建物の状態の確認、修繕費用の試算などができませんからね。

 

内覧の際、気を付けて見るべきポイントは「修繕が必要な箇所はどこか」「リフォーム費用はどれくらいかかるか」「日当たり、風通しは良いか」「風呂など設備は使いやすいか」「周辺環境は便利か、快適か」といったところです。

要は「自分が住みたい!と思える物件かどうか」ということと、賃貸するに当たって必要な費用の試算という2つの視点で見ればいいわけです。

内覧のポイントについて、詳しくは以下の記事でご確認ください▼

内覧の前に知っておきたい、物件の「見るべきポイント」とは

 

7、想定収支を完成する

さて、内覧も終わり、「これは行けるんじゃないか?」と思ったら詰めに入ります。本格的に収支を検討し、想定利回りをより正確に求めて購入の決断を行います。

実際に見た物件の状況を鑑み、近隣の同じような物件の平均賃料と照らして、募集賃料はそれより上げるべきか、下げるべきか。

必要な修繕・リフォーム箇所にかかる費用はいくらか。空室期間・入居期間はどれくらいを見込むか。業者に確認or路線価から推定して、固定資産税はいくら必要なのか、etc...

Excelで収支計算表を作り、想定できる数字はとにかく入れて表面利回り・純利回りを出していきます。

投資回収期や出口(いつ、いくらで売却するか)の目途まで合わせて出していくことで、より正確に判断が可能になります。

 

とにかくこの収支計算が不動産投資の肝。まずはこれがある程度自信を持ってできるようになるまでは、物件購入には踏み切らずにお勉強…の方が良いでしょう。

とは言え、こちらも完璧は存在しないもの。大体必要な経費を算出できるくらいになれば、実際に物件を購入して、実際の収支を管理することで想定収支計算も上達していくものです。決して立ち止まり続けないこと!

詳しくは以下の記事で解説しています▼

不動産投資物件を検討する際に欠かせない、想定賃料の調べ方

 

8、購入申込

さて、想定収支の計算が終わり、「これは行ける!」となったら、善は急げ。なるべく早く業者に「購入申込書」を提出しましょう。

格安の物件や人気の物件は申込が多く、早くしないと他の人が契約交渉に入ってしまって買えなくなる可能性がありますからね。

 

購入申込書は業者が指定のフォーマットを出してくるパターンが多いですが、これには「購入希望額」を記入することができます。

ここには売りに出されている金額以下の数字を記入することもできます。「指値」と言うものです。「この金額なら私は買います」という意思表示ですね。

もちろん、安く指値して通ればラッキー。より安く購入でき、利回りもアップします。

逆に、当然ながら安い指値ほど、家主に売却を断られたり、他のお客に交渉権が行ってしまう可能性がアップするので注意です。

 

9、契約~決済

購入申込書が受理され、売主があなたへの売却を許可したら、いよいよ売買契約書を締結するフェーズに入ります。

契約を締結する際は業者のもとへ趣き、手付金(売却額の10%が多い)、仲介手数料、登記のための司法書士報酬などの費用を業者に渡し、契約書に調印するというのが多いパターンです。

 

なお、融資で物件を購入する際は契約書に「融資特約」と言うものが付いているはず。これは「融資が受けられなかったら契約は白紙ですよ」という条項です。

契約締結後に融資の申込を行い、審査が下りれば無事購入、ダメなら契約は諦める…という流れになります。

※契約時に売買代金以外に必要なお金の一覧は、以下の記事で確認してください▼

投資用物件を購入する前に抑えておきたい、購入時にかかる費用まとめ

 

手付金を納付してから1ヶ月以内(がほとんど)に残代金を支払うことで、正式に契約が締結され、物件の所有権が売主からあなたに移転することになります。おめでとう!

物件のカギや登記事項証明書、契約書一式その他必要なものを全て譲り受け、いよいよあなたが一国一城の主になる時が来ます。ここからが不動産投資の本番です。

 

10、現地確認、写真撮影、修繕などの手配

物件を無事購入できたら、早速物件の中へ。再度現地確認をして、「人に貸す前の状態」をきちんと確認できるように隅々まで写真を撮りましょう。いずれ借主退去後の原状回復の時に必要になります。

また、修繕やリフォームが必要であれば、このタイミングで速やかに依頼すべきです(物件引き渡し前に依頼しても良いですが)。

後回しにしても賃貸できない期間が長くなるデメリットばかりなので、なるべく早い日程で対応して貰えるようにしましょう。

 

合鍵もこのタイミングで作っておきます。この後、業者に客付け依頼をする時に、合鍵を預けて内覧対応をしてもらうために必要になります。必要なぶんだけホームセンター等で作成しておきましょう。

※合鍵の作り方とオススメの方法については以下の記事をどうぞ▼

物件を購入したらすぐやろう!合鍵の作り方と費用、必要期間を解説

 

11、業者に客付けを依頼

貸家の賃借人募集は基本的に不動産業者に依頼することになります。

自力でやればお客の仲介手数料が浮く強みが持てますが、業者に依頼するのと比べるとどうしてもPR力に劣る上、自分で内覧の案内もしなければならないので手間がかかります。

 

基本的には物件の近隣の不動産業者に訪問するのが良いでしょう。

合鍵と物件資料(購入前に入手したやつでもOK)を持って行き、「客付けをお願いします」と言えば色々と相談に乗って対応してくれます。

その後は業者が実際に現地を確認して、物件情報をどこかの媒体に掲載してお客さんを探し、内覧の対応や賃貸契約まで対応してもらえます。

その間、あなたはゆっくり待って、業者からの報告を受け取るだけでもOKです。

 

なお、客付けの際には、業者に「広告料」として賃料の1~ヶ月分を支払うという慣習もあります。

これ、実は業者側は法律違反なのですが、「成約したら〇ヶ月分渡します」と条件を付けると、当然業者は頑張ってPRしてくれるようになります。

※以下の記事にも賃貸仲介依頼の流れを分かりやすくまとめています▼

新米大家必見!不動産業者に賃貸仲介(客付け)を依頼する方法と流れ

 

12、物件と賃借人の管理

めでたくあなたの物件に借り手が付いたら、いよいよあなたは大家として収入を得られるようになります。おめでとうございます!

今後、あなたは入居者がいる間、毎月の家賃の振込確認や、入居者からの質問や依頼の対応、トラブルの対処などを行っていきます。

普段はボーっと口を開けながら座っていても、あなたの口座には毎月お金が振り込まれるのですが、いざトラブルが起きた時にはそうも言っていられません!

家賃が未払いだったら賃借人に催促して入金してもらわなければなりませんし、設備の破損や近隣トラブル等があれば、やはり現地に行って確認や対応を行う必要性も出てきます。

 

そうした面倒が嫌だったり、遠方の物件で手間が掛けられなかったり、管理戸数が多くて物理的に困難だったりする場合は、物件の管理業務は業者に任せることも可能です。

月額賃料の数%の費用を支払えば、賃借人の質問や依頼、軽いクレームにも対応してもらえるし、物件の現地確認も定期的に行って修繕が必要な個所の連絡なども行ってくれます。

また、家賃未払いが発生した際には「家賃保証会社」なるものも存在していて、契約すれば会社が代わりに未払家賃を立て替え、しかも賃借人への催促まで代行してくれるというシステムもあります。

不動産投資の最初の方は勉強のために自ら管理を行い、管理戸数が増えてきたら業者に管理を委託する、という方針を取るのが良いと思います。僕もその予定です。

 

13、物件の整理(売却)

不動産もモノであり、使えば使うほど古くなって、最終的には壊れて使えなくなってしまいます。

特に、僕が実践している築古物件投資は、安く購入できてリスクも低いのですが、建物の限界が来るのもそのぶん早いというデメリットを考えなければなりません。

 

当然ながら、物件が壊れてしまっては人に貸すことなんてできません。費用を払って建物を解体し、更地にする必要があります。

ですが、解体費用は結構お金がかかるので、建物の限界が来る前にまだ住める建物ごと売却してしまうのが一番です。

 

古くなりすぎて管理の手間や修繕費がかさんできた物件は、できる限り早めに処分して利益を確定し、売却したお金で残債の返済や新しい物件の購入費に充てていくのが不動産投資のプロセスとなります。

現状のキャッシュフローと利益を最大化していくため、自身の持つ物件の構成(ポートフォリオと言います)を売買によって常に入れ替え・メンテナンスしていくことで、徐々に安定した不動産収入を積み増して早期リタイアへと向かうことができるのです。

 

不動産投資手順のまとめ

以上、ザックリと不動産投資の手順をまとめました。ある程度内容が分かっていただけたでしょうか。

これから不動産投資をスタートしようと考えているあなたは、この流れに沿って投資を少しずつ進め、学習していってください。

最初(1・2)のプランニングの部分はちと大変ですが、不動産投資だけに留まらず、あなたの人生を変えるための最も大切な過程です。ぜひ抜かりなくトライしてくださいね。

 

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