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マイホームを購入して後悔してしまう「最大の理由」とは

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「憧れのマイホームを購入したけど、家計は苦しいし、全然幸せな生活じゃない!」

「住宅ローンもあるし、子供もいるし、会社が辛くて辞めたいけど辞められない!」

 

あなたがそんな典型的な悩みにはまる前に、「マイホームを購入するのは投資の観点から考えると非常にデメリットが大きく危険な行為である」ということを知っておいてください。

これを知るか知らないかで、あなたの今後にわたる家計の余裕が大きく変わるはずです。

知らないまま住宅ローンを受けてマイホームを購入し、今後何十年にもわたって後悔しないためにも、そのからくりを知っておいてください。

 

【もくじ】

 

住宅ローンは「家計を苦しめる負債」

憧れのマイホームを購入するのには欠かせない住宅ローン。

しかし、あなたの家計は住宅ローンによって苦しくならざるを得ません。

たとえ月々の返済額を抑え、収支のバランスに余裕を持たせていたとしても、返済総額の大きい住宅ローンが家計に与えるダメージはバカにできませんからね。

 

まず認識しておく必要があるのは、「住宅ローンは負債である」ということです。

ここで言う負債とは「あなたの財布からお金を奪っていくもの」と捉えてください。

 

住宅ローンは月々の元本および利子の返済で、確実に毎月あなたの財布(口座)からお金を奪っていきます。

頑張って働いて稼いだ給料やボーナスは毎回ローン返済にその一部を奪われ、残りのお金でやっと生活費や子供の養育費・学費を貯める形になります。

そのため、「ねんがんの マイホームを てにいれたぞ!」と言っても、毎月発生する固定費で家計が圧迫されてしまうため生活に余裕が無くなってしまうのです。

 

ローンが払えない場合、銀行はあなたのマイホームを殺してでも奪い取るでしょうしね。

 

住宅ローンの「金利」、正しく理解していますか?

住宅ローンで厄介なのは、元本と合わせて金利がくっ付いてくることです。

 

「今更何を言ってるの?バカじゃねーの?」

と思う人もいるかも知れませんが、あなたはその金利について正しく認識をしているでしょうか?

 

住宅ローンの金利について簡単に例を出します。

みずほ銀行の住宅ローン返済シミュレーターで、以下の条件でリサーチしてみました。

 

・借入額 4,000万円
・借入期間 20年
・ボーナス月返済 2ヶ月分
・金利方式 固定20年
・借入金利 1.15%

 

すると…総返済額はなんと、44,790,080

元々の借入額は4,000万円なので、あなたは約480万円も追加でみずほ銀行に住宅ローンの支払いをしなければいけません

もちろん、借入額が多ければ多いほど、借入期間が長いほど、金利が高いほど、追加で払わなくてはならない額は大きくなります。

 

この金利の存在が、「住宅ローンは負債である」と言える大きな理由なのです。

万が一、あなたがただ単に「元々の返済額に、毎月パーセンテージが乗っかってくる」というだけの認識を持っていたとしたら、相当危険な考え方ですよ。

月1%だと言っても、完済する頃には合計で元本の10数%が上乗せされているんですからね。

 

住宅ローンのみならず、マイホームも負債

マイホームは負債

こちらの方がピンとこない人は多いんじゃないかと思います。

「持ち家は資産」と良く言いますが、実際の所、マイホームは決して資産ではありません。

まごうことなく、あなたの財布からお金を奪い取る負債なのです。

(マイホームは会計上は固定資産に計上されますが、お金を奪い取るものなので、ここでは負債としています。その考え方の重要性は記事末尾で解説します)

 

なぜマイホームが負債と言えるのか、説明していきます。

 

マイホームの維持費が毎月家計を圧迫

念願のマイホームを手に入れると、物件の取得費用と住宅ローンの支払い以外にも様々な維持費がかかります。

ゆえに、あなたの家計は住宅ローンの返済と維持費のダブルパンチで毎月苦しめられてしまうのです。これがマイホームが負債たる理由です。

 

マイホームの固定資産税・都市計画税

マイホームを持つと、もれなく土地・建物に対する固定資産税と都市計画税が発生します。

家屋が立派なほど、土地代が高いほど税額は上がります。

なお、家屋は減価償却がある為、だんだんと固定資産評価額が下がって税額も安くなりますが、裏を返すと「新築住宅は支払う税金も高い」という事になるので要注意です。

 

固定資産税・都市計画税の支払いは年4回なので、きちんとまとまったお金を準備しておかないと、納付できなくなって厄介な事になりますよ。

 

マイホームは修繕費・保険も全額負担

借家であれば、建物が壊れたり、配管等の設備が壊れた時の修繕費用は大家さんが持ってくれるケースがほとんどです。

しかし、マイホームの場合は当然、全て自分で修繕費用を出さなければなりません

 

同じ家に長く住んでいたら、当然台風だの何だのであちこちに破損・不具合が生じてきます。

窓ガラスは割れるし、雨漏りは起きるし、寒い地域では水道管も破裂するし、地震で崩れたり壁にヒビが入ったり扉が開かなくなったりするかもしれない。

そんな時にも、全てあなたのお金で修理を頼む必要があります。

マンションであれば、マイホーム区画は自分で、マンション全体にかかる大きな工事は修繕積立金として毎月、お金が出て行くことになります。

 

なお、火災保険や地震保険を家に掛けることで、自然災害で家が破損してしまった時の修繕費は負担を避けられますが、もちろんその保険費用も手続きもあなた自身の負担です。

 

相続・贈与でも税金!そして売却時には値下がり

あなたがマイホームを喜び勇んで買ったとしても、数十年経っておじいさんになる頃には、いよいよその家も手放さなければなりません。

その場合、「相続する」「売却する」という2つの選択肢が主に出てくると思いますが、どちらもお金がかかる話です。

 

相続について

相続の場合、あなたの息子など相続を受ける人に相続税が発生します(基礎控除額を超えた場合)。

また、当然ですが所有権者が相続者に移りますので、今度は相続者が今まであなたが支払ってきた固定資産税・都市計画税を支払うことになります。

あなたが家を相続で手放したとしても、マイホームという名の負債は相続放棄されない限り家族から離れることはないのです。

 

新築から数十年経った住宅なのだから、相続者が必ずしも「住みたい」とか「売って金にしたい」と思うとは限りません。

また、万が一住宅ローンがまだ残っていたら、その住宅ローン=借金も合わせて相続してしまう事になります。

そうなると、相続権者に残る選択肢は「相続放棄」「売却」という形になります。

相続放棄という形で、今まであなたが築いてきた資産(と思い込んでいたもの)を全て相続権者に否定されてしまうのは、非常に悲しい事ではないでしょうか。

 

売却について

マイホームを売却するにしても、やはり新築から時間が経った物件は大きく値下がりするのが常です。

あちこち痛みもあるでしょうし、時代遅れの「古い建物」という認識が、不動産屋のお客には付いてしまいますからね。

特にマンションの場合、一戸建て物件よりもさらに物件価格の下落幅が大きいケースが多いため、状況はより深刻になります。

 

もちろん、売却を不動産屋に依頼する際にも諸費用は発生します。

仲介手数料に広告費、場合によっては登記や譲渡税等の費用も掛かるので、売却金額がまるまるあなたの手元に残るということはありません。

 

4,000万円でマイホームを購入⇒住宅ローンを借りて、計4,500万円を返済⇒固定資産税等維持費を払い続ける⇒老後に1,000万円で売却⇒仲介手数料と税金の支払いを行う

という状況になるのが典型的なマイホームの購入⇒売却までのパターンになります。

 

マイホームは、お金を生み出さない

マイホームは、上記のようにあなたからお金を奪い取っていくだけでなく、「お金を生まない」という点でも、資産ではなく負債と言うことができます。

 

もちろん、賃貸併用住宅や、不在時に別荘として提供したり、部屋の一部を民泊で貸し出したりすれば資産と呼べる部分も出てきます。

しかし、多くの人はそういった事をせず、単に自分が住むだけですよね。

そうなると、お金を生み出さず、ただ維持費や住宅ローンでお金を支払い続けなければならない存在になるので、「マイホームは負債」という事に異論はないものと思います。

(転売目的で住宅を購入して、うまく売り抜けて利益を得られれば資産(流動資産)と言えるかも知れませんが、そうなると「マイホーム」とは言えませんよね)

 

住宅ローン+マイホームを投資に置き換えよう

以上、住宅ローンとマイホームは「負債」であって、「あなたの財布からお金を奪い取っていくもの」であるという事を説明しました。

補足として、「住宅ローンを用いてマイホームを購入する」という行為を、不動産投資に当てはめて考えてみたいと思います。

 

不動産投資のシミュレーション(中古一戸建て)

購入金額:1,500万円 (ローン20年返済、ボーナス2ヶ月返済、年利1.15%固定)
返済総額:1,679万円
受取賃料:8万円/月(年96万円)
年間維持費:15万円(適当に)
表面利回り:6.4%

⇒ボーナス返済分も考えると、ローン完済までは年3万円程度の赤字なので不動産投資としては失敗です。ただし完済した20年後以降は手残りが増え、利益が生まれます。

 

住宅ローン+マイホームのシミュレーション

※上記のみずほ銀行シミュレーションを採用

購入金額:4,000万円(全額住宅ローン20年返済、ボーナス2ヶ月返済、年利1.15%固定)
返済総額:約4,480万円
受取賃料:0円
年間維持費:20万円(適当に)

⇒住宅ローンの返済が入る他、毎年20万円ずつ維持費がかかる状態です。利回りは当然0%、単純にお金が出ていくだけで、投資としては失敗以前の問題になります。

 

上記2つの、マイホーム取得から20年経過後の収支を見てみると…

不動産投資:-59万円(減賃・空室等は考慮せず)⇒翌年から黒字化
住宅ローン+マイホーム:-4,880万円(返済総額+維持費)

となります。どれだけ住宅ローンとマイホームが大きな負債であるか、お分かり頂けたかと思います。

 

マイホームで後悔しない為に必要な知識とは

以上の認識を持った上で、それでも住宅ローンを借りて念願のマイホームを手に入れた人もいるかと思います。

 

ですが、もしあなたがこうした認識を持っていなかったとしたら、それは大きな問題です。

何が問題かと言うと、「いつまで経ってもお金に困る」という状況にはまってしまう危険性が高いからです。

 

何が「あなたにお金をもたらす資産」になるのか、「あなたのお金を奪う負債」になるのかをしっかり認識し、資産を増やし負債を減らさないと、あなたのお金はどんどん手元から無くなってしまいます。

 

仕事をバリバリ頑張って出世して毎月100万円の給料を貰っていたとしても、マイホームだ住宅ローンだ自動車ローンだと月々50万円の固定出費があったとしたら、毎月自由に使えるお金はわずかになりますよね。

逆に、月々の固定出費が少なく、むしろ給料以外の収入も入ってくれば一気に贅沢が楽しめる余裕が出てきます。

 

爪に火がともる思いもする必要がなく、家計の事で夫婦ゲンカをする機会も無くなり、転職や独立にも自信をもって臨めるようになります。

やはり人間、そういった経済状況を目指すべきではないでしょうか?

 

こうした考え方を学ばなければ、あなたはいつまで経っても貧乏人かも知れません。

逆に、「資産を増やし、負債を減らす」という原則をきちんと理解していれば、お金の問題は段々と解決に向かっていくはずです。

 

この原則をきちんと理解し、お金をドンドン貯められるようになるには、この本を読むべきです。

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)

 

かつて一世を風靡した、アメリカの大富豪・ロバート・キヨサキによる大ベストセラー作品です。「お金持ちと貧乏人は何が違うか?」という事の本質を捉え、「お金持ちになるにはどうすべきか」という考えがまとめられている傑作です。

 

上記は「金持ち父さん」シリーズの1作目ですが、2作目も必読です。

2作目の「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」は、より詳細に「お金持ちになる方法」が書かれているので、お金に困らない生活をしたい人は絶対に読んでおかなければいけない本です。

改訂版 金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント:経済的自由があなたのものになる (単行本)

改訂版 金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント:経済的自由があなたのものになる (単行本)

 

 まだ読んだ事が無い人は、頭をハンマーで殴られたような衝撃を受けると思います。しかし、それだけ大切な考え方が書かれているんです。

 

あなたが住宅ローンやマイホームについて、今回の記事のような認識を持っていなかったとしたら、速やかにこの2冊を読むことをオススメします。

一生お金に困る人を僕は見たくないですし、一緒にお金持ちになる夢を共有できる仲間が増えれば嬉しいので!

 

【次はこの記事もオススメ】

⇒この記事でも「金持ち父さん」シリーズの考え方の重要性について解説しています。あなたが常日頃お金に困っているのであれば、この記事は参考に読むべきです。

⇒働けど働けどなかなか給料の増えないサラリーマン。今回引き合いに出した不動産投資は、生活を豊かにしたいサラリーマンのあなたには非常にオススメできる手段です。

⇒こちらも合わせてどうぞ。会社に雇われて働いて給料を貰い、それでローンの返済をし続ける…という構図ではもはや豊かな人生は成立しない時代になりました。そんな背景のもと、副業・投資の必要性を説いた記事です。