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【不動産投資リサーチ】首都圏・関西圏の賃貸ニーズ調査まとめ

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僕は首都圏・関西圏の両方で投資用物件のリサーチを行っています。

というのも、現在は三重に住んでいますが、いずれ東京に帰るという立場なので、どちらの市場にも対応できないことはないからです。

関西の方が近いので物件を見に行きやすく、かつ物件価格も安くて利回りが高いので、今は関西中心に見ておりますが。

 

せっかくなので、日ごろリサーチを行っている首都圏・関西圏の賃貸ニーズについて、所感ですがまとめておこうと思います。

市区町村単位でざっくり賃貸ニーズを把握するためにご一読ください。この記事はつど更新していきます。

なお、この記事はあくまでも僕のリサーチ結果に基づく主観ですので、「いや、このエリアはこうだよ」というのがあったらぜひ教えてくださいませ。

 

首都圏の賃貸ニーズまとめ

都県ランキング

東京都>神奈川県>埼玉県>千葉県

人口の順位と同様です。特に東京23区・多摩東部・川崎市・横浜市・鎌倉市の人気は非常に高く、物件価格も高額です。

 

東京都の賃貸ニーズ調査

23区内

人気の住宅地⇒世田谷区・杉並区・中野区・練馬区・板橋区・豊島区・品川区・江東区

人気が高くない住宅地⇒足立区・葛飾区・荒川区・墨田区

お金持ちが住む⇒港区・千代田区・中央区・渋谷区・目黒区・文京区・世田谷区

その他高級住宅街(田園調布、池之端など)

庶民が住む⇒練馬区・板橋区・北区・大田区・江戸川区・墨田区・荒川区・足立区・葛飾区

 

単身向けに強い⇒港区・千代田区・中央区・渋谷区・新宿区・中野区・世田谷区・杉並区・練馬区・豊島区・文京区・台東区・品川区・目黒区

家族向けに強い⇒練馬区・板橋区・杉並区・世田谷区・北区・足立区・葛飾区・荒川区・墨田区・江東区・江戸川区・大田区

 

所感:とにかく23区内は強い。通勤ニーズが非常に高いうえ、単身学生や外国人などいくらでも借り手がいる。ゆえに物件価格は購入・賃貸ともに高く、利回りも低い。

特徴は大都会のため都心エリア・住宅地エリアと明確に分かれているため、単身向け・家族向け・どちらもOKなエリアが存在すること(他県は東京のベッドタウンなので基本ファミリー向け)

 

多摩地域

人気の住宅地⇒武蔵野市・三鷹市・調布市・府中市・国分寺市・国立市・立川市

人気が低い住宅地⇒町村部・あきる野市・青梅市・羽村市・福生市・武蔵村山市

単身向けに強い⇒武蔵野市・三鷹市・小金井市・調布市・府中市・国分寺市・国立市・八王子市・町田市

 

所感:西部や八王子、町田の山の中、鉄道のない武蔵村山などを除けばおおむね強い。特に中央線沿線(立川以東)と調布市・府中市あたりは23区内と比べても遜色ない人気。

 

神奈川県の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市?

やや人気が低い住宅地⇒綾瀬市・秦野市・小田原市・平塚市・横須賀市

人気が低い住宅地⇒町村部、南足柄市・三浦市・相模原市緑区

お金持ちが住む⇒横浜市(東横沿線など)・川崎市(小田急沿線など)・鎌倉市・逗子市・葉山町

 

所感:東急東横線・田園都市線、JR東海道線・横須賀線、小田急線の人気が特に高い。横浜近辺は都内・横浜市・川崎市いずれの通勤ニーズもあるため強い。準東京。

 

埼玉県の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒川口市、和光市、朝霞市、志木市、ふじみ野市

やや人気が低い住宅地⇒鴻巣市、北本市、桶川市、久喜市、飯能市

人気が低い住宅地⇒町村部(三芳町除く)、秩父市、日高市、本庄市、深谷市、熊谷市、行田市、羽生市、加須市、幸手市

人気の路線⇒JR京浜東北線・高崎線・埼京線、東武東上線(川越以南)・伊勢崎線(東武動物公園以南)

 

所感:東京に通う庶民の街。ださいたま 路線の人気=エリアの人気という傾向が強い。東京に通勤するサラリーマン家族にうってつけの街。

 

千葉県の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒市川市、浦安市、船橋市

やや人気が低い住宅地⇒成田市、千葉市緑区、市原市、佐倉市、四街道市、野田市、我孫子市

人気が低い住宅地⇒町村部、JR成田線(千葉~成田)以東、千葉市以南

人気の路線⇒JR総武線(千葉以西)、常磐線、東京メトロ東西線

 

所感:千葉は意外と広くて意外と田舎。千葉駅より向こうは一気に人気が下がり、投資の難易度が高くなる。

意外と東京に近い松戸や船橋でも格安物件があり、利回りは狙える。

 

関西圏の賃貸ニーズまとめ

府県ランキング

京都府>大阪府>兵庫県>滋賀県?>奈良県>>和歌山県

関西で面白いのは大阪府が人口減少していること。対して土地がなく物件価格も高い京都市の方が賃貸ニーズが高いようです。

大阪府や奈良県、神戸市には利回りの高い物件や激安ボロ物件も多いので、なかなか物件を探していて面白いですね。

 

大阪府の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒吹田市、豊中市、茨木市、箕面市、高槻市、枚方市

人気が低い住宅地⇒町村部、大阪市西成区、阪南市

単身向けに強い⇒大阪市、吹田市

人気の路線⇒JR京都線・神戸線、阪急神戸線・京都線・宝塚線、大阪市営地下鉄御堂筋線

 

所感:大阪市以北は人気の住宅地。箕面、豊中はハイソ。大阪市内や吹田市は単身のビジネスマンにも強い。学生の多くは京都に行くため、意外と多くない。

投資するにはエリアにクセがあるので要チェック。実は京都よりも民泊ニーズが高い。

 

京都府の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒京都市、京田辺市、宇治市

人気の低い住宅地⇒京都市以西、京都市の旧町村部

人気の路線⇒JR京都線、阪急京都線

 

所感:京都市内は市内や大阪への通勤ユーザー、そして大量の学生がいるため、単身もファミリーもイケる。全体的に物件数が少ないので価格が高め。民泊でもアツい。

 

兵庫県の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒西宮市

人気の低い住宅地⇒姫路駅以西、三木市・三田市以北

人気の路線⇒JR神戸線、阪急神戸線・宝塚線

 

所感:神戸は大阪市と同様に地盤沈下中。西宮市にファミリー層、尼崎市に単身・DINKS層を取られている感?

 

奈良県の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒奈良市、生駒市

人気の低い住宅地⇒五條市、御所市、宇陀市、山辺郡、宇陀郡、高市郡、吉野郡

人気の路線⇒近鉄奈良線>大阪線>京都線>南大阪線>橿原線

 

所感:近鉄王国。JRは大和路線以外ゴミ。奈良市・生駒市は関西圏でもそこそこ人気。他には橿原市・香芝市・王寺町辺りは需要あり。奈良線以外では全体的に利回りは高いが空室率も高い。

 

滋賀県の賃貸ニーズ調査

人気の住宅地⇒大津市、草津市

人気の低い住宅地⇒琵琶湖線の沿線以外

 

所感:滋賀県は人口増加中だが新興住宅地開発によるものなので、分譲ニーズはあっても賃貸ニーズは微妙。大津と草津のJR駅近なら通勤客と学生客を狙える。

 

和歌山県の賃貸ニーズ調査

投資対象にできるエリア⇒和歌山市、橋本駅周辺のみ

 

所感:和歌山県は大阪を拠点とする関西圏というよりも一地方都市の位置付け。地方都市への投資は地元通勤のニーズ前提でリサーチが必要。僕は和歌山県は見送り。

 

賃貸ニーズの傾向まとめ

・地価の高い都心部、オフィス街は単身ニーズが強い

・郊外は通勤に便利なエリアほどニーズが強く、通勤1時間以上のエリアは弱い

・東京都や京都市など、学生数の多い大学キャンパスの周辺では学生ニーズが強い

・大都市への通勤ニーズが無いエリアでは地元経済圏を前提にリサーチする必要あり

 

 

あなたのご参考になれば幸いでございます!