20代年収300万サラリーマン、不動産投資で自由を得る

年収300万円の若手サラリーマンによる、自由を得るための不動産投資実践記。築古戸建投資、地方物件投資、その他ラットレースを抜け出すノウハウなど、失敗談も交えて公開します。

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少額投資の前に知るべき!100万円以下の格安投資物件の代表例

「不動産投資に興味はあるけど、金額が大きすぎるから無理だよ」

そんなことを考えているあなたは、まず「100万円以下でも買える物件がある」ということを知っておいてください。

 

確かに数万円からできる投資などとは違い、不動産投資は金額が大きいため、比較的ハードルが高い投資というイメージが付いています。

しかし、不動産投資は融資を引くことができるため、元手が無くても借入をすることで物件を購入することが可能です過去記事「メリット」の項目を参照)。

それに、100万円以下で購入できるならば、しっかり貯金をしてきた人なら現金で購入できないこともない価格帯だと思います。

僕は実際に格安物件を2棟保有していますが、収入も低いし貯金も少ないです。笑 それでも問題無く不動産投資はできるので、あなたも興味があるなら、諦めずにまずは情報収集することをオススメします。

 

さて、今回の記事では、「100万円以下で買える格安投資物件って一体どんなものがあるのか?」ということをお伝えするため、100万円以下の物件のパターン化した代表例を解説したいと思います。

あらかじめこれを知っておくことで、格安不動産の裏側を理解でき、最初から地雷物件を買わなくて済むようになりますよ。

 

【もくじ】

 

都市から離れたド田舎の古い住宅

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不動産の最大の特徴は、何と言っても「同じものは決してない」ということ。なぜかと言うと、「同じ場所に同じ建物は存在しない」からです。

そして人々の生活の利便性や快適さを決めるのはなんと言っても立地。郊外より都心、最寄り駅には近いほどいいし、家の近くに買物施設が充実しているのもいい。

例えどんなにいい家だったとしても、立地が不便であれば人気はガクッと落ちるものです。

同じ5,000万円の物件でも、東京に通勤する家族には、小田原の豪邸より渋谷区の中古住宅のほうが圧倒的に需要が高い。それほど立地は大事なんです。

 

なので、東京・大阪・名古屋といった大都市から離れた地方の、さらに都市からも距離のあるド田舎の物件ほど、非常に安い価格で市場に出回ります。

そういう地域はみな不便すぎて、地元の若者がどんどん街を離れ、少子高齢化に苦しんでいる所です。地方創生が叫ばれるまさにその現場です。

都会に通勤もできない、車がないと生活できない、お店もないし若い人もいない。そんな田舎に引っ越して暮らしたい!という人はまだまだ圧倒的少数派。ゆえに、価格が安くないと不動産なんて売れないのです。

 

具体的な物件の例

(売れたみたいです。詳細ページ削除)

静岡県小山町の一戸建て。なんと50万円です。

小山町は富士山のふもと、御殿場市の隣にある街です。もちろん、静岡市や横浜市といった大都市からはかなり距離があります。

「ド田舎」と言うほど不便ではない地域ですが、築古・再建築不可・リフォーム必要といった悪条件が重なって、この投げ売り価格になっています。

車がないと買物も通勤も通学もできず、飲みにも行けない(でも飲酒運転はできない)。そんな田舎町のリアルが少しは掴めるのではないでしょうか。

 

有名温泉地やスキー場にあるリゾートマンション

熱海や越後湯沢、南紀白浜といったリゾート地には、バブル期に流行した「リゾートマンション」という物件が存在します。

物件内に温泉が存在したり、大きなラウンジが存在したりとまるでホテルのようなマンションで、当時は別荘用に作られ販売されてきました。

 

しかし、現在ではリゾートマンションの価格は大暴落しており、100万円以下の物件は掃いて捨てるほど売られています。

以下の実際に出ている物件を見て頂ければ分かります▼

 

具体的な物件の例

熱海にある築36年のリゾートマンション。なんと10万円!

正直、リゾートマンションでは1円物件もあるので、10万円でもあまり驚きはしない価格です(越後湯沢とか価格崩壊がヤバすぎる)。

なぜリゾートマンションがこんなにも高いのかと言うと、毎月発生する「管理費」と「修繕積立金」がかなり高いからです。

上記の物件で言うと、管理費35,800円、修繕積立金12,000円なので、物件を購入しているにも関わらず毎月47,800円も支払わなくてはならないのです。

賃料なみの費用が毎月発生するのに、自分は家主として管理組合やその他所有に対する責任を持たなければいけないのです。

 

「リゾートマンションを借りたい」というニーズは多少はあるのでしょうが、別荘を借りる余裕がある世帯って一体どれだけいるのでしょうか…。

毎月の固定費が非常に高いことを考えると、住むにも投資するにもとても厳しい。ゆえに激安だ、と言わざるを得ません。

 

再建築不可の築古ボロ物件

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▲再建築不可のオンボロ物件を改装した、友人がやっているゲストハウス

 

不動産には、実は「建て替えができる物件・できない物件」が存在します。

法律により、その土地に面する道路の状況や災害の危険性次第で、「その土地に再び建物は建てられません!」と認められてしまうのです(いずれ詳しく解説します)。

 

築年が古く、外観も内装も構造もボロい住宅は、壊して新しい住宅に建て替えるという使い方も一般的です。そのまま住もうとしてもリフォーム費用が結構かかるし、地震や火災で壊れる危険性が高いですからね。

しかし、新しく建て替えができないとなると、築古物件をリフォームして使うしかなくなります。よって、人気も価格も大きく下がるのが普通です。

…とは言っても、実はここが狙い目だと僕は思っています。立地の良い物件でも安く購入でき、リフォーム次第で高利回りの物件に生まれ変わる可能性があるからです。

僕はその手法を習得し、専門にコンサルティングできる資格を取得中なので、この道でまずは投資家として成長していこう…と考えております。

「再建築不可」については、詳しく解説した記事がありますので参考にしてください▼

 

具体的な物件の例

ド田舎物件の例に挙げた小山町の住宅も築古ボロ物件ですが(近くにお住まいの方は、投資対象として良さそうな気もします)、せっかくなので僕の物件を紹介します。

以下の記事の三重県名張市の物件です▼

人口8万人規模の都市の中心部にあるにも関わらず、価格はなんと70万円!

築50年以上で見た目も中もボロく、隣の家と壁がくっついているテラスハウス&土地が道路に面していないので再建築ができないという物件です。

そんな物件でも、全然手を入れずに購入から一ヶ月程度で入居者を確保できたので、やはり立地の重要性(あと売り出し方)がよく分かる例となりました。

今は相場より格安で賃貸していますが、それでも表面利回りは20%を軽く超えています。この高利回りを確保できる可能性こそが、築古格安物件の面白いところです。

 

まとめ:狙うのは築古ボロ物件!

というわけで、100万円以下で購入できる格安投資物件の代表的な物件例を紹介してきました。

僕の結論としては、「リゾートマンションは買うな。築古ボロ物件を見極めて買え」ということです。

もちろん、リゾートマンションで稼げる人もいるし、築古物件に魅力を感じない人も、他の投資手法でガッツリ稼いでいる人もいっぱいいるでしょう。

とは言え、少ない元手で、損失額も少ない格安物件から不動産投資をスタートしたいと考えている方にとっては、やはり築古物件投資は一つの良い手段なのではないでしょうか。

 

もちろん、格安といっても価格帯を100万から上げれば、それだけ検討可能な物件数や種類は増えていきます。

300万円以下で検索してみれば、首都圏のワンルームマンション一室や大阪の築古ボロ戸建てなどなど、様々な物件が検討できるようになります。

100万円以下の物件数は少ないですが、興味あるあなたは、面白そうな築古ボロ物件を検討してみても良いのではないでしょうか?

 

 

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