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物件の安さにつられるな!区分マンション投資の注意点

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首都圏などで価格の安い投資用物件を探そうとなると、大体はじめに行きつくのが「区分マンション」だと思います。

区分マンションとは、分譲のようにマンションの一室を購入するもの。それを貸して賃貸収入を得るわけです。

単身向けの区分マンションは、不動産相場の高い東京都や神奈川県でも300万円以下で購入できる物件があるほど手を出しやすい価格のため、一番最初の投資物件としてもスタンダードです。

供給量も多いため、目に触れる機会も何かと多いのでなおさら人気なんですね。

 

しかし、忘れないでください。安いものには裏がある。区分マンションにもそれなりのデメリット、注意点があるんです。

不動産投資はきちんとリスク・デメリットを知った上でスタートするのが鉄則。きちんと押さえておいてくださいね。

 

【もくじ】

 

毎月管理費・修繕積立金が発生

区分マンションを購入するうえで最も注意すべきポイントはこれです。管理費と修繕積立金という2つの費用が毎月発生します。

管理費というのは、マンションの共用部(廊下やエントランスなど、住人が共有して使う部分)の清掃・メンテナンス費に充てるものです。

また、修繕積立金は将来に発生するマンションの修繕に備えて、あらかじめ修繕費用を月額固定で拠出しておくものです。

これらはマンションの区分所有者には必ずかかってくるもので、入居者がいようがいまいが大家に支払い義務が発生します。

 

区分マンションの価格が安くて表面利回りが高いのは、この毎月の支出があることが要因です。

実際、想定賃料から管理費・修繕積立金を引いた額で利回り計算をすると、単純な表面利回りからは数%下がってしまいます。

特に価格の安い物件の場合、想定賃料に占める管理費・修繕積立金の割合も高くなるため、表面利回りの半分以下に落ち込むことも珍しくありません。

不動産ポータルサイトに出ている利回りの数字は、この管理費・修繕積立金を考慮していない数値なので、くれぐれも注意が必要ですよ!

 

ちなみに、僕はこの固定費が高いという理由から、今は単身者向け区分マンションは投資対象として考えていません。

 

戸建より固定資産税が高い

また、区分マンションは同価格帯で購入できる戸建物件やアパートと比べると、固定資産税・都市計画税が高くなります。

なぜかと言うと、マンションは鉄筋コンクリートなどの頑丈で建物の資産価値が高くなるもので作られているからです。資産価値が高い物件ほど税金は上がります。

 

上記の毎月の固定費用と合わせて、四半期ごとに払い込む固定資産税・都市計画税も相対的に高いため、利益が確保しづらいということになります。

きちんと税額がいくらになるかを確認し、収支に入れ込んで購入を考えなければなりません。

 

減価償却期間が長く、節税が難しい

上記と同じ理由で、築年の浅い鉄筋コンクリート造も多い区分マンションでは、減価償却期間が長いのも注意点の一つです。

 

不動産は、物件の購入価格を丸ごと費用として計上することができません。

購入価格のうち建物の分に対して、残存耐用年数で1年ごとに割って費用計上をする形となります(定額法の場合)。

とにかく区分マンションは、所得税などの支払いを減らすために大切な「費用の計上」が一気にできない、というネックがあるということです。

 

鉄筋コンクリート造の場合、償却期間は47年。木造の22年と比べると倍以上の長さです。

同じ建物価格500万円の物件でも、築30年の木造戸建住宅なら、毎年125万円を費用として計上でき、その分利益を減らして支払う税額も減らせます。

しかし、同じく築30年の鉄筋コンクリート造マンションならば、耐用年数が17年残っているので、17年間にわたって毎年29.4万円ずつしか費用を計上できないのです。

 

物件の購入で手元のお金もある程度出ていってしまうので、翌年に支払う税金の額も減らしておきたい…というのが投資家の想い。

それを考えると、区分マンションはどうしても減価償却期間が長くなってしまうため、利益圧縮効果が薄いのがネックです。

 

キャッシュフローが出にくい

不動産投資では、毎月のキャッシュフロー(手元に残るお金:手残り)を確保することも大事なポイントの一つです。

手元のお金がどんどん無くなっていたら、例え利益が出ていても生活はジリ貧ですからね。

あなたは不動産投資をするに際して、キャッシュフローと利益どちらも黒字にするために、きちんと収支を吟味する必要があります。

 

その点、区分マンションでは、毎月発生する管理費と修繕積立金、また四半期ごとの固定資産税の支払いがのしかかってくるため、キャッシュフローが出にくいという欠点があります。

物件に入居者がいない時は、お金が出ていく一方なのもしんどいところです。

区分マンションを購入する際は、しっかりと収支を計算した上で、何とかキャッシュフローを確保できるように調整しましょう。

 

ただし、区分マンションの目先のキャッシュフローだけに囚われて、不動産投資に失敗してしまった事例もあります。

以下の記事も参考にして、その危険性をしっかりと覚えておいてくださいね▼

 

きちんと収支を吟味して、好立地物件を入手しよう

このように、区分マンションは戸建住宅などと比べて、様々な費用が高くなるというデメリットがあります。

特に、毎月お金が出ていくということは必ず押さえておかないと、空室が続いて家賃収入が入らないのに、支払いばかりが続く…という苦しい状況に泣くかもしれません。

 

しかし、区分マンションには表面利回りが高いというメリットの他、戸建住宅より良い立地の物件を安く購入できるという大きな利点もあります。

不動産は立地がモノを言います。主要駅の駅チカ物件はやはり便利なので、当然入居率も高く、安定して賃料収入が見込めます。

戸建だとそういった物件はまず安くは買えませんが、区分マンションならさほど高くはなりません。

しっかりと想定賃料、空室率、管理費・修繕積立金などなどを鑑みて収支を計算し、区分マンションの投資を検討してくださいね。

 

 

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