20代年収300万サラリーマン、不動産投資で自由を得る

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不動産投資への不安を募らせる、戸建物件の空室リスクの話

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今年の梅雨は雨も少なくて、陽気で爽快な夏を楽しめるから良いですねー。

 

…しかし、そんな天候と裏腹に、気持ちが曇り空になることはやっぱりあります。

僕は今がその時。というのも、所有物件がいま2棟とも空室中なので、支出しか発生していない状況だからです。

 

クセのある物件だから空室率が高くなるのは想定の範囲内ですが、とは言っても気持ちは不安になりますね。

ゆうべも「あれ?俺の持ってる物件、戸建だと思ったら母屋と離れの2棟あるじゃん!2戸貸せるヤッター!!」なんてアホみたいな夢を見てしまいました。

 

※僕の所有物件2棟の詳細は以下で公開しています▼

僕は基本的に戸建物件投資はオススメしていますが、やはりリスクやデメリットを肌で感じることもあります。

なので、今回はひしひしと僕が感じている「戸建物件の空室リスク」について解説したいと思います。

 

【もくじ】

 

戸建物件の賃貸は「0か1か」

戸建物件の場合、入居者は1世帯のみ。要するに「入居していれば入居率100%、していなければ0%」という状況になります。

入居中は家賃がしっかり支払われますが、一度退去が発生すると収入はゼロになってしまいます。

これが一棟マンションや一棟アパート、シェアハウスと比べて厄介なところです。

僕の今の状況がそうですが、収入が一切入ってこない状況は精神衛生上良くないですね。

 

空室期間が長くなりがち

戸建物件はファミリー向けの物件がほとんどなので、単身向け物件に比べると空室期間が長くなりがちです。

単身なら自分一人で自由に住まいを決められますが、家族で住むなら色々な計画を立てて一家(大抵奥さん)の同意を得なければいけません。

ファミリー向け物件はお客さんがすんなりと意思決定できないため、空室期間も長くなってしまうのです。

収入ゼロの期間が数ヶ月続く心配もあるので、ここは堪えどころです。

 

空室中の物件管理の問題

区分所有物件と異なり、戸建物件の場合は修繕やトラブルなどの責任が大家に直接のしかかってきます。

もし、台風で屋根瓦が飛んだ場合、入居者がいたら入居者が大家に知らせてくれます。しかし、空室の場合はそれを期待できません。

屋根瓦が飛んだらすぐに直さないと雨漏りしてしまいますし、何より飛んだ瓦で他の家や人に被害が及んだら、早急に保険や損害賠償などの話をしなくてはなりません。

そのため、空室中でも何か物件に問題があった時に報告を受けられる体制を整えておく必要があります。

 

具体的には、「隣人と仲良くなって連絡先を伝える」「物件管理(空き家見回り)サービスを使う」といったことを行わなければなりません。

戸建物件が空室の場合は、大家にそういった責任が全て掛かってくるので、きちんと対策を行う手間と費用が発生します。

 

※僕が隣人と仲良くなったパターンはこちら。悲喜こもごも…▼

 

空室リスクの対策は「人気物件を買う」

さて、そういった戸建物件の空室リスクに対する最大のリスクヘッジ方法ですが、何と言っても「人気の高い物件を購入する」という点に尽きます。

賃貸ニーズが高いエリア、住みやすい間取り、広すぎず狭すぎず、水回りや内装がキレイ、駐車場がある、水洗ウォシュレット付き、などなど…

多くの人々に「良い家だ」と思ってもらえる物件を吟味し購入することで、必然的に人気が上がり空室期間も短縮できます。

要するに「買う物件をよく吟味して、間違えるな。王道を買え」ってことです。

 

僕は地方都市の築古物件という、相当ニッチな(≒人気が無い)物件を買ってしまったので、結果として空室期間が増えています。

もちろん、長い空室期間を想定しても高利回りが実現できると踏んで購入しているので、失敗したとは言いませんが…。

 

とは言え収入ゼロで、しかも毎月の地代の支払いなどを行っている状況には不安がつのることも事実。

精神的に強くない人や余剰資金が少ない人は、築古戸建投資は必ずしも良い選択肢じゃないのかもしれません。

 

まあ、そうは言っても結局、不動産投資なんて数年単位で勝ち負けが決まるもの。

今の数ヶ月に一喜一憂するのは得策ではないので、じっくりとあの手この手を考えつつ新規入居を待ちたいと思います。

戸建物件投資は不動産投資デビューに最適だという考えは変わっていないので、これからも頑張って参ります。

 

なお、僕が考える中古戸建物件投資のメリット・デメリットをまとめた記事は以下です。

こちらも合わせて一読いただき、あなた自身が戸建投資をするべきか否か、考えてみてくださいね。

 

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