20代年収300万サラリーマン、不動産投資で自由を得る

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投資用物件を購入する前に抑えておきたい、購入時にかかる費用まとめ

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物件を購入する時には、物件そのものの値段以外にも仲介手数料など様々な費用が発生します。

あらかじめこの数字を抑えておくことで、不動産投資による収支を求めたり、資金繰りをうまく調整することが可能になります。

きちんと「決済時にいくらお金が必要か」を把握しておかないと、資金繰りができず慌てるケースもあるので、しっかり押さえておきましょうね。僕は最初、まさに資金繰りが合わずアタフタしました…笑

 

 ではどうぞ。

 

【もくじ】

 

1、物件の代金

不動産を契約・購入する際は、もちろん物件そのものの代金を決済するのが最も大きなお金のやり取りになります。

通常は、契約時に物件代金の10%程度(物件により異なる)を手付金として先払いし、それから1ヶ月以内に残代金を入金することで決済完了とすることが多いです。

なので、決済時には手付金の支払いを問題なくできるお金を用意しておく必要があります。

なお、この手付金は契約に際して重要な役割も持っており、買主は手付金を放棄することで、また売主は手付金の2倍を買主に払うことで、その物件の契約を解除することができるのです。

何らかの理由で契約をなかったことにしなければならない時、手付金の受け渡しがあれば、法的根拠をもって安全に契約解除に至れるのです。

 

2、仲介手数料

不動産を買うとなれば、物件代金以外にかかってくる費用の代名詞が仲介手数料です。

物件売買の場合、売主・買主はそれぞれ下記の計算式に基づいた金額を仲介業者に支払う必要があります。

・物件価格が200万円以下⇒物件価格×5.40%

・200万円超~400万円以下⇒物件価格×4.32%+2.16万円

・400万円超⇒物件価格×3.24%+6.48万円

あなたが500万円の物件を購入する場合、あなたは仲介業者に5000000×3.24%+64800=226,800円 を支払う必要があります。

 

ちなみに、上記は不動産業者が受け取れる仲介手数料の上限なので、上記より値引きはあっても値上げはありません。もし悪徳業者にそれ以上をせびられたら、法律違反なので上限以上に支払う必要はありません。

※仲介手数料については以下の記事で詳しく解説しています。

 

3、司法書士費用

物件を購入するということは、「不動産の権利を買い受ける」ということとイコールです。厳密に言えば、不動産売買は土地や建物そのものを売買すると言うより、土地や建物を所有・使用する権利を売買しているのです。

そして、その所有・使用する権利を他の人に対して法的に証明できるものが「登記」なのです。

不動産には物件一つひとつに登記が存在し、そこにあなたが物件を所有していますよ、という権利をあらわす「所有権」を書き記すことで、その物件の所有者として認められることになります。

 

もしも他の人が不正にあなたの持つ物件の所有権を書き換えて、強引に物件を占領されたら大変です。なので、登記というものは非常にデリケートに扱わなければいけません。

そこで登場する不動産登記のプロが「司法書士」です。司法書士は不動産登記に必要な各書類の準備や実際の手続きを、漏れなく安心安全に代行してくれます。

あなたが物件を購入する場合、売主はその不動産の登記を買主のあなたへ所有権移転登記をしなければいけません。

基本的には仲介業者が、提携している司法書士にその所有権移転登記を依頼します。あなたはその司法書士か、あるいは仲介業者経由でその報酬を支払う必要があります。

不動産登記の費用は1物件につき大体5~10万円程度で済むかと思います。

 

また、物件を買うにあたってローンを組む時は、購入予定の物件や既にあなたが持っている他の物件を担保に入れることも多いです。

物件を担保に入れる時は、「抵当権」あるいは「根抵当権」という担保を証明する権利をその物件に登記する必要があるので、ローンを組む際も司法書士報酬が必要になります。

 

4、契約印紙代

不動産を購入する時の契約書は、課税文書として印紙代が発生します。あまり高い金額ではありませんが、これも費用に算入する必要があります。

また、物件を新たに新築する工事の契約書や、融資を受ける際の契約書に対しても印紙代が発生するので、これも覚えておいてください。

必要な費用は以下の通りです。

記載金額 不動産売買契約書 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの 非課税 非課税 非課税
10万円以下のもの 200円 200円 200円
50万円以下のもの 200円 200円 400円
100万円以下のもの 500円 200円 1,000円
500万円以下のもの 1,000円 ※200~1,000円 2,000円
1,000万円以下のもの 5,000円 5,000円 10,000円
5,000万円以下のもの 10,000円 10,000円 20,000円
1億円以下のもの 30,000円 30,000円 60,000円
5億円以下のもの 60,000円 60,000円 100,000円
10億円以下のもの 160,000円 160,000円 200,000円
50億円以下のもの 320,000円 320,000円 400,000円
50億円を超えるもの 480,000円 480,000円 600,000円
記載金額のないもの 200円 200円 200円

※200万円以下のものは200円、300万円以下のものは500円、300万円超~500万円以下のものは1,000円となります。
(注)不動産売買契約書及び工事請負契約書に課せられる印紙税の軽減は、平成30年3月31日までの適用です。

引用:印紙税|平成29年度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社

なお、不動産売買契約書は通常2部作成して、売主・買主双方が印紙を貼ってそれぞれ1部を保管する形となります。

 

5、固定資産税清算金

固定資産税(および都市計画税)は、その年の1月1日の不動産所有者に対して納税義務が発生する税金です。

そのため、あなたが物件を購入する場合、契約日に基づいて固定資産税を日割り計算し、あなたが所有する期間の税額を売主に支払うことが慣例になっています。

あなたが6/1に物件を購入した場合、あなたは6/1~12/31の間、その物件を所有するということになります。

しかし、売主はすでに1年分の税額を支払う義務を負っているので、あなたが上記の期間中の税額を売主に渡し、結果として売主は1/1~5/31までの分の税額支払いで済む、という形になるのです。

ただし、物件取得日によっては清算の必要が無いなど、清算金の取り決めは取引ごとに異なるので、つど仲介業者の指示に従うようにしましょう。

 

6、借地の名義変更料

あなたが物件購入に際して借地権を譲り受ける場合(借地権付き物件を購入する場合)、借地の名義変更料が必要になる場合があります。

これは全ての借地権付き物件にある訳ではなく、また価格も物件により異なります。大抵の相場は借地権価格の10%程度が多いようです。

 

7、借地の敷金

また、土地を借りる際には、住宅と同じく敷金が必要になります。これも物件により価格は異なりますが、借地権価格の10%程度とみて良いでしょう。

敷金は土地明け渡し後に原状回復費や未払費用を差し引いて返還されるものなので、「会計上の費用」として損をしている訳ではないのですが、きちんと支払いできるようお金は確保しておきましょう。

 

8、借地の地代

借地権付き物件を購入する場合、決済のタイミングで合わせて地代も支払うというケースもあります。仲介業者が支払いを代行してくれる形ですね。

契約が月の半ばであれば日割りの地代を支払うこととなります。

 

その他、後日請求される費用もあり

以上が物件購入時に発生する費用ですが、その他に後日納税通知書が来る「不動産取得税」「登録免許税」というものもあります。

これはそれぞれ物件代金の4%程度(様々な軽減措置あり)となります。

物件購入から納税通知まで数ヶ月の間がありますが、「決済でもうお金がない!!」という状態にならないようにご注意を…。理想は、既に借り手を付けて家賃収入で支払いをまかなえる状態にしておくことですね。

 

 

この記事の通り、不動産の購入時には様々なお金がかかってきます。そのため、あなたも物件の購入を検討する際は、必ず物件代金以外の諸費用についても業者に確認することをオススメします。

収支を正確に計算することはもちろん、資金繰りをミスしてせっかく買えるはずだった物件を逃してしまう状況を避けることにも繋がりますよ。