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土地の価値を左右する「建ぺい率・容積率」を簡単に説明します

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物件情報を見ていると、「建ぺい率」「容積率」という記載が必ずあると思います。

初めて物件を購入しようと探しているあなた、これらの言葉の意味は知っていますか?

 

建ぺい率と容積率は、知っておかなければ不動産投資で失敗する可能性が上がってしまうポイントです。

というのも、土地の価値を左右する大事な要素の一つだからです。

不動産の基礎知識ですが、きちんと押さえておきましょうね。

 

【もくじ】

 

建ぺい率とは

建ぺい率(建蔽率)とは、「その土地の面積に対する建築面積の割合」を表すものです。

転じて、土地を購入する際には、「その敷地の何%まで建物を建てられるか」を意味します。

100㎡の土地のうち、56㎡を占める建物が建っていたら、建ぺい率は56%となります。

また、100㎡の土地の物件情報を確認した時に「建ぺい率60%」と記載があったら、その土地には60㎡まで建物敷地に使用できるということになります。

 

 

建ぺい率は、土地ごとに建物が占める面積の割合を制限することで、建物と建物の間に隙間を作ることを目的としています。

これによって火災の延焼の危険性を抑えたり、日当たりや風通しなどの住みやすさ、街の景観保全を図ったりしているのです。

 

建ぺい率は用途地域の指定などに基づき、30%~80%の範囲でエリアごとに指定されます。

ただし、大規模ビルが建つエリアなどでは建ぺい率の制限がかからないケースもあります。

不動産投資では、おそらく建ぺい率60%の物件を見る確率が最も高いと思います。

 

容積率とは

容積率とは、「その土地の面積に対する延床面積の割合」を指します。

容積率200%の土地であれば、その土地面積の2倍までの大きさの建物を建築できる、というわけです。

100㎡の土地に対して、1階60㎡、2階45㎡の延床面積105㎡の建物が建っていたら、容積率は105%となります。

その土地の容積率が200%だとしたら、最大で延床面積200㎡までの建物を建築・増築することが可能です。

 

不動産投資では容積率200%の物件を多く見かけますが、こちらも用途地域などによって100%や50%などエリアごとに様々です。

繁華街やオフィスビルなどでは、大規模ビルを建てるために容積率1000%以上の土地もありますが、個人投資家にはあまり関係ないですね。

 

建ぺい率と容積率の関係を図で分かりやすく説明した画像も引用しておきます▼

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引用:建ぺい率と容積率 一般財団法人 宮城県建築住宅センター

 

建ぺい率・容積率の大小が投資に与える影響

上記の説明を読んで「なんだ、それなら建ぺい率も容積率も高いほうが使いやすくていい土地じゃん!」と思ったあなたは半分正解です。

実は、建ぺい率・容積率の指定が緩い土地も、厳しい土地も、それぞれに良い点・悪い点があるのです。

 

建ぺい率・容積率が高い土地

建ぺい率も容積率も高ければ、制限が緩くて建物を建てる自由度が高いため、不動産価値も高くなります。

結果として、あなたが建ぺい率・容積率とも緩い物件を売却する時は、それなりの値段が付くし売却もしやすくなります。

不動産投資は物件を売却して、税金を支払ってはじめて利益が確定したと言えるので、こうした売却見込みもきちんと押さえておくことが肝心です。

 

建ぺい率・容積率が低い土地

一方、建ぺい率・容積率いずれもが小さい土地は、逆に言えば「空間にゆとりのあるエリア」ということ。

一つひとつの家の間隔が空いていて、庭があったり、日当たりや風通しが良かったりと過ごしやすい住環境を実現できるんです。

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用途地域で言うと、「第一種低層住居専用地域」はそのような良好な住宅地を作るための指定なので、建ぺい率・容積率はどちらも厳しく指定されます。

もちろん建築できる建物の制限が厳しいぶん、購入する人は選ぶかもしれませんが、建ぺい率・容積率が低い土地でも決して悪いというわけではありません。

特に、不動産投資の場合は売却よりも賃貸がメイン。借主にとっては、建ぺい率・容積率が低い物件のほうが支持を受けやすいという想定もできます。

物件を購入する際は、何といっても現地を自分の足で確かめて周辺環境や雰囲気を掴むことをオススメします。

 

上限オーバーの物件があるのはなぜ?

ちなみに、物件を物色していると、たまに「建ぺい率オーバー」「容積率オーバー」とか、容積率200%のはずなのに、30㎡の土地に60㎡を超える建物が建っていたりするパターンが見られます。

こうした物件は、以下の2パターンに分類され、それぞれがデメリットを持っています。

・建築基準法や指定の改定により、現行法の規定に適合していない「既存不適格物件」

・建ぺい率、容積率の指定を無視して建築された「違反建築物」

 

これらの物件を見つけたら、それなりのデメリットがあるということを認識しておいてください。

 

既存不適格物件のデメリット

既存不適格物件は、「まぁそのままでも良いけど、一定規模以上の増改築をする時には、合わせて現行法の規定に沿うように改修してね」というもの。

既存不適格のまま放置していても処罰は特にありませんが、増改築を行う際、適法な状態まで物件を改修する追加投資も必要になるのがネックです。

その追加投資分を考慮しなければならないため、通常の物件より売買価格は安いです。

また、物件の評価額も安くなり、購入時には金融機関の融資判断もマイナスになります。

 

違反建築物のデメリット

違反建築物はそもそも法律に適合していない「ヤミ建築」とも言えるものなので、売買はできるものの、市場価値は大きく下がります。

違反建築物を購入する際は融資を断られる確率が高く、また行政から違反是正や使用禁止、除却などのキツい命令が下る可能性もあるからです。

違反建築物には建ぺい率・容積率を無視して建てたもの以外にも、建築確認時の建物用途と異なる作りにしたり、接道義務を無視したりなど様々なものが存在します。

利回りは高いぶんデメリットが大きいので、違反内容をきちんと確認した上で吟味することが必要です。

 

土地面積と建ぺい率・容積率で物件を判断してみよう

以上、建ぺい率・容積率とは何か?ということをお伝えしました。

これで大まかな内容がお分かり頂けたかと思うので、後は実際に物件を物色している際に、「この土地にはこの規模の建物が建てられる…」と計算するクセをつければ、すぐに自分に馴染むはずです。

土地の形状も踏まえて、どんな建物が建てられるかも合わせて考えられるとGoodです。

 

「この土地じゃまともな建物建てられないんじゃないか?」と思った場合、きっとその物件の価格はあまり高くないはずです。

逆に、土地の形も良く、建ぺい率・容積率とも適正な物件であれば、再建築不可でない限りはそれなりの価格になります。

こうした値付けの要素を把握することで、お得な物件とそうでない物件のギャップを見つけ、掘り出し物件を探し当てられるようにもなってくるのです。

 

ぜひ、建ぺい率・容積率についても気にしておくクセを付けてみてくださいね。

 

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