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不動産投資の節税の肝!「減価償却費」の仕組みと活用方法

不動産投資はよく「節税になる」と言われます。正直なところ、その言葉は無知な地主に付け込むアパート建設業者の営業トークに多く用いられているようですが…

実際、確かに不動産投資を活用してうまく節税することは可能です。そして、その大きなカギを握るのが今回お話する「減価償却費(げんかしょうきゃくひ)」なのであります。

 

あくまで減価償却費は経費計上のお話なので、美味しい話ではなく「会計上のコツ」のようなものですが、不動産投資を行うなら知っておかなきゃ損ですよ。

 

【もくじ】

 

減価償却費の仕組みとは

減価償却費とは、建物などの固定資産について、一度に経費計上を行うのではなく数年に分割して計上をしていく仕組みです。

固定資産は使用によって年々劣化していき、物品としての価値も下がっていきます。すると会計帳簿上の価値も減少していくため、年々経費を計上していく=徐々に物件の価値を減らしていく減価償却費の仕組みが出来上がったわけです。

 

不動産投資における減価償却の対象になるのは主に建物です。あなたが1,000万円で購入した物件が土地300万円・建物700万円という内訳だったとすると、建物価格の700万円については減価償却費として費用計上ができるのです。

株や仮想通貨などでは購入価格を経費計上することができないので、不動産の場合は物件を購入しただけで経費が発生するのがアドバンテージと言えるのです。

 

建物の減価償却にあたっては「耐用年数」という概念を覚える必要があります。耐用年数は木造22年、鉄骨造34年、RC造47年という形で設定されており、その残存年数に応じて減価償却費を計上していく形となります。

例えば築12年の木造住宅(建物700万円)を購入したとします。築10年経っているので、木造の耐用年数22年から12年を引いて、残りの年数は10年。

なのでこれから10年間、毎年700/10=70万円を減価償却費として計上していく形となるのです。

 

築年が経過している=残存耐用年数が短い物件ほど、早期に全額の経費計上ができるというわけですね。ちなみに、残存耐用年数が4年以下の場合、償却期間は4年となります。

 

なお、減価償却の計上法には、毎年同額を計上する定額法と、毎年残存価額を一定の割合で費用を計上する定率法の2パターンがあります。

定額法は計算が簡単なスタンダードな方法で、定率法は最初の方により多く経費を計上できるメリットがあります(ただし定率法を用いる場合は税務署への届出が必要)。

 

減価償却でうまく節税する方法

さて、この不動産投資のメリットの一つである減価償却費をうまく使って、支払う税金をなるべく抑えていくためのパターンを考えてみましょう。

以下、うまく節税ができる主な物件の種類とパターンを紹介します。

 

中古の木造住宅に投資⇒4年で償却

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最も汎用性の高いパターンはこれだと思います。木造住宅は耐用年数が22年と短いので、築18年以上の物件であれば、建物価額を4年で全額経費計上することが可能です。

木造の戸建住宅や一棟アパートを購入する場合は、耐用年数も意識して物件を選ぶと良いでしょう。減価償却費の早期計上によって利益幅を圧縮or赤字決算にすることができ、税金の支払額が抑えられます。

特に我々サラリーマンなど給与所得者の場合、この減価償却費による多額の経費計上は節税にとても助かります。給与所得と不動産所得を合算して確定申告することで、減価償却のメリットを大きく味わえるのです。

 

高額物件を購入し、長期間利益を圧縮

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対して、あえて残存耐用年数の長い物件を購入することで、長期にわたって減価償却費による利益圧縮効果を見込むことができます。

融資を使って高額な物件を購入すれば、当然減価償却で計上できる額も大きくなります。しかしその場合、「赤字を翌期に繰り越せる損益通算は3年まで」という縛りが関係してくるため、短期間で償却するのが割に合わない場合もあります。

 

もしあなたが建物価額1億円の物件を取得するとしたら、4年で償却したら年2,500万円。これだと費用が高すぎて3年以上赤字決算が続いてしまい、損益通算による節税メリットを最大限に受けられなくなる心配がありますね。

しかし、10年償却であれば年間1,000万円の費用計上となるので、この辺りなら家賃収入+給与収入の赤字が続くことなく、10年間100%の節税効果を受けることができるでしょう。

 

収入が多かった年は定率法で物件を買う

減価償却費のスタンダードである定額法に比べ、定率法は物件取得当初ほど多くの経費を計上できる(だんだん計上額は減っていく)メリットがあります。

「会社の業績が良く、特別ボーナスをたんまり貰って収入が多い」という年には、物件を買う場合定率法で償却した方が節税メリットが大きくなります。

 

所得税などは当年の所得に対して翌年に課されるものなので、翌年の給料が寂しい状況になると税金の支払いがすごく重くなるんですよね…。定率法は歩合制のお仕事など収入が不安定な方に良い節税法の一つです。

 

余談:社長が中古のベンツに乗る理由

以上、不動産投資の節税メリットを享受できる減価償却費の仕組みについて簡単にお話しました。

僕みたいに年収が低くて税金の支払いが少ない人間でも、節税は合法な範囲でとことんやった方が金持ちになるのは当然早いです。なので、僕も積極的に不動産投資の節税メリットを活用したいと考えています。

 

最後に余談ですが、「中小企業の社長は中古のベンツに乗る」なんて話、あなたは聞いたことありますか?

実はこの話も減価償却費が絡んでいて、自動車の耐用年数は6年(最低2年)なので、4年落ち以上の古いベンツであれば2年でまとまった金額の経費を計上できるため、節税効果が大きいという背景があるのです。

 

なお、高級車は税務署に嗜好品と見られて業務上の経費とは認められないのですが、ベンツは高級でも「普通の乗用車」として扱われるギリギリの範囲らしいです。これもベンツが選ばれる理由ですね。安全性も高いし。

 

不動産であればサラリーマンの副業でも減価償却費による節税効果が得られますが、自分で会社を持てば自動車なんかも経費計上できて節税の幅が広がるんですよね。

こういう節税の機会や手段が増えることが法人化のメリットなので、僕もいずれ不動産所得やビジネスからの所得が増えてきたら脱サラして法人を立ち上げたいですねぇ。

 

なお、こういった節税テクニックを勉強するには、著名財テクライターの橘玲(たちばなあきら)氏の著作を読むのがオススメですよ。

普通にサラリーマンをやっているだけじゃなかなか気付けない、日本の税制のオイシイ所を知ることができまっせ。本気で低収入から脱したいあなた、金持ちになりたいあなたは、この辺りの著書は必読ですよ。

 

 

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