20代年収300万サラリーマン、不動産投資で自由を得る

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内覧の前に知っておきたい、物件の「見るべきポイント」とは

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物件を探している時は、気になった物件があったら積極的に内覧を行って、実際に自分の目で家の様子をきちんと把握しておくことが必要です。

特に中古物件を購入する場合は物件によって状態がまちまちなので、修繕やリフォームが必要なこともあります。

ですが、初めて物件内覧をする場合、具体的にどこを見ておくべきか分からなかったり、大事なポイントを見落としてしまって後でげんなり…という状況に陥ってしまう例も珍しくありません。

 

そこで、この記事では「内覧の時に見ておくべき重要なポイント」について解説し、内覧時に必要なポイントをしっかり押さえられるようにしようと思います。

不動産は契約が命。物件を購入してからでは遅いので、内覧できちんと欠かせないポイントを抑えられるようにしましょう。

 

【もくじ】

 

物件の立地で見るべきポイント

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言わずもがな不動産の立地は非常に大切です。あなたも家に住むとなったら、より利便性が高く、環境の良い地域に住みたいと思いますよね。

不動産の特性は「同じものは無い」ということ。同じ場所に同じ物件は存在できないからこそ、どんなに良い建物であっても、立地条件が悪ければ良い物件にはなりえません。

ですので、内覧の際には必ず、建物だけではなく立地もしっかりと検討する必要があります。以下に主要な見るべきポイントを紹介していきます。

 

駅までの距離

住宅でも事務所でも店舗でも、完全な車社会の地域でない限り、駅までの距離は非常に大切です。

多くの人が気にするポイントでもあり、「最寄り駅と徒歩時間」という情報は、物件資料を見たらまず最初のほうに目に入ってきますよね。

特に、電車通勤をしている人にとって、住む物件の駅距離は非常に大切。毎日の通勤を考えたら、そりゃあ駅に近い物件は重宝されるわけですね。

 

不動産の決まりごととして、駅までの距離は道路距離80m=1分として計算されます。この時間は「ハイヒールを履いた女性の徒歩スピード」から算出したらしいです。

この「80m=1分」には横断歩道の待ち時間や坂道などは考慮されていないため、実際には資料に表記されている以上に時間がかかることがほとんどです。当然、歩くスピードによっても所要時間は変わります。

なので、可能な限り、物件から駅までは一度自分の足で往復することをオススメします。

特に坂がちな住宅地は、場所によっては歩くのが結構大変だったりするので、実際の歩行時間には注意が必要です。文京区とか…

 

最寄り駅の利便性はどうか

駅までの距離もさることながら、最寄り駅が便利かどうかというのも大事なポイントです。

オフィス街から離れた郊外よりは、近い街の方が通勤に時間がかからないため、当然ながら人気が出ます。

また、各駅停車しか停まらない駅よりも、快速や急行も停まる駅のほうが、本数も多いし早く到着できるので良いですよね。

最寄り駅の時刻表を確認して、本数がきちんとあるか、都心までの所要時間はどれくらいか、ということも抑えておきましょう。

 

買物や教育などの施設は充実しているか

あなたは近くにコンビニやスーパーがない家に住んだことはありますか?

僕は正直無いのですが、「最寄りのコンビニ、スーパーのある街まで車で30分」なんて知り合いの生活ばなしを聞くと「非常に不便だなぁ…」と感じます。

やはり誰しも、買物がしづらい地域よりは、家から歩いて買物に行ける場所に住みたいはずです。日常の買物に行くのにわざわざ車を出すのはしんどいですよね。

Googleマップなどを見れば、物件周辺のある程度の買物施設は分かりますが、これもやはり自分で確かめたり、不動産業者に確認したりすることが望ましいです。

 

また、お子さんを抱えている世帯にとっては、保育園や学校といった教育施設が近くにあるかどうかも重要です。

学校から遠いところに住むと、子供の送り迎えが大変だったり、子供が自力で帰るにしても事故などの心配が大きくなってしまうので…

 

土地の状況と履歴も調べよう

一つひとつの物件の立地が異なれば、土地の状況も当然違うもの。なかには注意しなければならない土地もあるので、よく確認しましょう。

例えば、以下のようなことを確認しておくべきです。

 

災害リスクがあるか

その土地は災害に対して強いか?弱いか?ということは、周囲の状況や行政の情報によって把握することができます。

物件の近くにガケがあれば、そこから土砂災害に見舞われるかも知れません。また、川が近かったり、海抜の低いエリアであれば、台風時などに水災に見舞われる可能性もあります。

その他にも、古い木造住宅が密集しているエリアは火災の危険があるし、特別豪雪地帯では、きちんと雪かきをしないと重みで屋根や家が崩壊したり、水道管が凍結して破裂する危険もあります。

基本的には、役所で土砂災害や津波などのハザードマップを確認することと、物件周辺の地理から危険性がないかどうかを推測する必要があります。

 

土地に汚染や地盤沈下の心配はないか

今その土地に住宅が建っていたとしても、以前にも住宅が建っていたとは限りません。

もしかしたら化学工場だったかもしれないし、海だったかもしれません。

もし「この土地は以前、化学工場だった!」となったら、その土壌は化学物質で汚染されている可能性があり、住むにも売却するにも多大な悪影響を与えます。

また、以前海だった埋立地や、田んぼや沼、湿地だった土地は、地盤が水分を多く含んでいて軟弱なので、地盤沈下や大地震による液状化といったリスクがあります。

工業が盛んな街の物件や、かつての水場に建つ物件を購入する時は、しっかりと土地の過去の履歴を確認してリスクを把握しておくべきです。東京都区部とか特に。

 

なお、土地の履歴を調査するには、法務局に行って土地の「閉鎖登記簿」を取得することが必要です。

この閉鎖登記簿には、現在の登記事項証明書には記載されなくなった過去の土地の状況や取引状況が記載されているので、それを確認して、土地のリスクを確認しましょう。

 

物件周辺に騒音・悪臭がないか

繁華街の近くなんかは特にそうなのですが、物件の周辺に騒音や悪臭があると当然ながら暮らしづらいですよね。

余談ですが、僕の家の隣には水産加工場があって、むっちゃ生臭いしフォークリフトの音がガッタンガッタンやかましくて最悪です。窓を開けられません…

あなたはもちろん、そんな場所に住みたくないですよね。というわけで、もし物件のまわりに騒音や悪臭が発生しそうなものがあったら、よくよく確認することをオススメします。

 

例えば、線路沿いであれば電車が通るたびに音と振動がしますし、幹線道路や高速道路沿いだったら排気ガスも気になる。また、うちみたいに食品加工場が近ければ、強烈な臭いやハエがたかる心配も出てきます。

あなたの検討している物件が閑静な住宅街の中にあれば良いのですが、そうではない場合、思わぬ生活不便を味わうことになってしまうかもしれませんよ。

 

物件の内部で見るべきポイント

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次は建物の中で確認しておくべき箇所について説明をしていきます。内装の設備やデザインなどは個人によって好き嫌いや必要性が分かれるので省きますが、ここでは「確認しとかないとダメ!」というポイントに絞って解説します。

 

トイレ、風呂など水回りの利便性

水回りは生活するうえで非常に大切です。特に、女性は住宅を見る時、何よりも水回りが充実しているかを確認する傾向が強いとも言います。

なので、トイレ・お風呂・キッチンの3点はよくよくチェックをして、快適に使用できるかどうか考えた方が良いかと思います。

 

トイレは水洗?ウォシュレットはあるか?

築古の物件や田舎のほうに行くと、下水道を引いていない物件も珍しくはありません。その場合、トイレも水洗でない可能性が高いです。

水洗でない場合はもちろん汲み取り便所になるのですが、汲み取りは不潔だったり、虫が湧くイメージがあったりして不人気です。もちろん、水洗に比べると快適性は大きく劣ります。

我が家は田舎にあるので汲み取り便所なのですが、やはり水洗は羨ましいです(ボットンではなく、弁と水洗い機能が付いている簡易水洗便所なのでまだまし)。

 

また、水洗便所だとしても、ウォシュレットがあるのと無いのとでは快適さは大きく違いますよね。ウォシュレットがない物件だったら、自分で取り付けなければなりません。

トイレがウォシュレット付きかどうかだけでも、物件の人気は結構変わるんですよね。確かにトイレ事情は快適な生活に欠かせないポイントです。

 

風呂はバランス釜はNG!浴槽の広さも必要

築古の物件だと、お風呂に今は絶対に使われない「バランス釜」という装置が付いていたり、浴槽が体育座りをしないと入れない大きさだったりすることがままあります。

そうした物件の場合、お風呂のリフォームも考えなくてはならず、結構な費用を考える必要も出てきます。

浴槽の狭さは我慢で何とかなりますが、バランス釜は安全性や利便性の問題もあるのでオススメはできません。

日々の疲れを癒すお風呂は、ゆったり足を延ばして快適に浸かりたいですよねぇ…

 

雨漏りの可能性はないか?

戸建住宅は特に注意すべきですが、雨漏りは生活に大きな悪影響を与えてしまうため、雨漏りの心配があるかどうかは必ず調べる必要があります。

雨漏りの可能性を調べる時に見るべきポイントは、大まかに分けて「屋根」「天井」「外壁」の3つです。

屋根瓦が割れていたり、スレートに穴が開いていたりすれば、まず雨漏りは免れられません。同様に、外壁に破損があっても、そこを伝って水が建物内へ侵入してきます。

部屋の天井や壁にシミがあれば、その箇所は雨漏りにやられていると疑うべきです。そのまま放置しておくと、建物躯体がヘタって耐久度が下がったり、雨漏り箇所にカビが生えて厄介なことになってしまいます。

雨漏りは原因箇所が複数にわたる場合もあるので、業者に直してもらう必要があります。そのリスクがあるかどうかは、もれなくチェックしてください。

 

床が凹んだり、柱がボロボロになっていないか

雨漏りと並んで厄介なのがシロアリです。シロアリ被害に遭っている物件は、床に踏むと凹む部分があったり、もはや床が沈下していたり、柱などの木材がスポンジのようにスカスカになっていたりします。

一度シロアリの被害を受けると大変で、こちらもプロによる除虫を依頼しないと、どんどん家を食い荒らされて耐久度が下がり、大規模改修の必要性が生じたり、耐震性能が下がったりしてしまいます。

築古の木造住宅は特に注意してください。中でも、シロアリは湿った木材を好むので、風呂やトイレなどの水回りや、山肌や川に近い箇所は慎重に確認してください。

 

日当たりと風通しは良いか

これ、僕は心底大事だと感じています…今の家や以前住んでいた家は日当たりも風通しも悪い所なのですが、カビは生えるわ寝覚めは悪いわでいい事が一つもありません。

特に、終の棲家を購入するのであれば、日当たりと風通しは絶対に妥協しない方が良いと思います。快適さは全くと言っていいほど変わりますから。

物件の中に入った時、どれだけ光が家の中に差し込んでくるか、窓を開け放ったらどれだけ風が入ってくるかはきちんと確認しておきましょう。

 

「自分が住みたいか」とリフォーム代を見極めることが大事

以上、物件の内覧時に注意して見ておくべきポイントを解説しました。

色々と列挙しましたが、要するに「自分がその物件に住みたい!と思うかどうか」ということと、「住みたい!と思えるために必要なリフォーム費用はいくらかかりそうか」ということを検討すべきなのです。

新築ならともかく、中古物件を購入する場合はリフォームが必要な箇所が出てくることも多いので、そのための費用を見込んでおくことは大切です。

 

住宅は人の生活を支え、人生を豊かにするもの。それはオフィスや店舗物件でも同様です。

快適に物件を使用できるように、以上のポイントに気を付けて、しっかりあなたの目で物件を内覧・チェックしてみてくださいね。